更地とは？土地活用でよく耳にする用語や更地にする際の費用、注意点をわかりやすく解説

相続した土地や長年放置されていた空き地を目の前にして、「この土地をどうすればいいのか？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

実際に、ただ更地として持ち続けるだけでは、固定資産税がかかるばかりで何の利益も生み出しません。
また、土地をどう活用すべきかがわからないと、ただ時間が経つだけで、無駄に維持費がかかってしまうこともあるでしょう。

「もっと効率よくこの土地を活用したい」「どうすれば損をせずに済むのか」と思うのは当然のことです。
しかし、どのように活用すれば最も効果的なのか、その道筋が見えないことが多いのも事実です。

本記事では、更地に関する基本的な知識から、そのメリット・デメリット、さらには具体的な活用方法までをわかりやすく解説します。

更地とは？

更地とは、建物が建っておらず、かつ、他人が使用する権利（地上権、借地権など）が付着していない土地のことです。
簡単に言えば、購入後すぐに自由に利用できる土地であり、住宅や店舗などの建築が可能です。

一般的に「更地」というと、何もない平坦な土地をイメージしますが、厳密には、土地の権利関係も重要な要素となります。
例えば、建物が建っていなくても、他人がその土地の一部を使用する権利（地上権）を持っている場合は、完全な更地とは言えません。

ただし、住宅ローンの際に設定される抵当権が付いている場合は、土地の利用を制約するものではないため、更地として扱われます。
国土交通省の不動産鑑定評価基準では、更地を「建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地」と定義しており、建築基準法や都市計画法などの法的制約があっても、これらは土地利用を制限するものではないため、更地とされます。

更地と混同されやすい用語や土地活用でよく耳にする用語

更地について詳しく知るためには、まず、似たような言葉との違いを理解することが大切です。
今回は、更地と混同されやすい用語や、土地活用でよく耳にする用語について解説していきます。

整地とは？

整地とは、建物を解体した後、残った瓦礫や基礎などを撤去し、重機を使って地面を平らにならし、固める作業のことです。この作業によって、土地は建物を建てる準備が整った状態になります。

整地には、粗整地（地表のゴミや砂利などを撤去）、真砂土舗装、アスファルト舗装、コンクリート舗装など、様々な種類があります。それぞれの整地の方法によって、費用や仕上がりが異なります。

更地は、単純に建物が建っていない土地のことを指しますが、整地は、更地をさらに整備して建物を建てやすい状態にした土地を指します。

敷地とは？

敷地とは、一般的に建物が建っている土地のことを指し、法律上では「一の建物または用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地」と定義されています。
つまり、一軒家と駐車場、あるいは母屋と離れなど、複数の建物が一つとして機能している場合、それらの建物が占める土地全体を敷地と呼びます。

更地との大きな違いは、建物があるかないかです。
更地は建物がない土地を指し、敷地は建物がある土地を指します。敷地は、建築基準法などの法律に基づいて、建物の配置や大きさなどが定められています。

底地とは？

底地とは、自分の土地に他人が建物を建て、その土地を使用する権利（借地権）を与えている状態の土地を指します。
つまり、土地の所有権は自分にあるものの、借地権を設定しているため、自由に土地を利用できない状態です。

一方、更地は、建物がなく、借地権などの権利も付いていない、自由に使える土地のことを指します。

更地にする際の注意点

空き家を相続した際、多くの人が悩むのが「土地をどうするか」という問題です。
建物をそのままにしておくと、老朽化による倒壊の危険性や、近隣住民からのクレームなど、様々な問題が発生する可能性があります。

また、建物を解体して更地にしたとしても、いくつかのデメリットが存在します。

1. 固定資産税の増加

一般的に、住宅として利用されている土地は、「住宅用地の課税標準の特例」という制度によって、固定資産税が軽減されています。
この特例は、住宅を建てて住むことを奨励するためのもので、住宅の床面積に応じて、固定資産税の評価額が大幅に引き下げられるのです。

しかし、建物を取り壊して更地にしてしまうと、この特例が適用されなくなります。その結果、固定資産税の評価額が上がり、納める税金が増えてしまうのです。

具体的にどのくらい増えるの？

更地にした場合、固定資産税がどれくらい増えるのかは、土地の場所や大きさ、評価額などによって異なります。
しかし、一般的には、住宅として利用していた場合の3倍から4倍程度になることが多いと言われています。

例えば、150㎡の土地に家が建っていて、固定資産税評価額が1800万円の場合、住宅用地の特例が適用されると、固定資産税は年間約4.2万円になります。
しかし、更地にしてしまうと、負担調整措置を考慮しても、年間約17.6万円にまで増加する可能性があります。

なぜ固定資産税が高くなるの？

なぜ、更地にした場合に固定資産税が高くなるのでしょうか？それは、土地の有効利用を促すためです。
空き家を放置しておくと、景観が悪化したり、防災上の問題が生じたりする可能性があります。そこで、固定資産税を高くすることで、土地の有効活用を促し、都市の活性化につなげようという意図があるのです。

更地の固定資産税を安くする方法とは？賢い土地活用の方法や注意点も解説

2. 維持費の発生

空き家や古い建物を相続した際、多くの人が土地の有効活用を検討するのは、建物をそのまま放置することや更地にすることが、それぞれコスト面やリスクの面で大きなデメリットを抱えているからです。

まず、空き家の維持には毎月の費用がかかり、固定資産税や都市計画税、光熱費、水道代、保険料、修繕費などが年間10～30万円ほどかかることが一般的です。
さらに、建物が老朽化し、庭の手入れがされないと、近隣住民からの苦情やゴミの不法投棄といった問題も発生しやすくなります。

このような無駄な出費やリスクを避けるため、多くの人は建物を取り壊して更地にすることを考えますが、更地にした場合でも維持費がかかることを理解しておくことが重要です。
例えば、舗装していない土地では雑草が生い茂り、土地が荒れてしまうと不法投棄が増えるリスクもあります。

また、荒れた土地を放置しておくと近隣住民からの苦情が発生しやすくなるため、定期的な清掃や柵、看板の設置が必要になることもあります。

国土交通省の調査によれば、未利用地の所有者が感じる負担の多くは、草刈りや管理作業、税金や管理費用、そして遠方にある土地への対応です。
更地でも定期的な雑草の除去やごみの対策が必要であり、これらの管理費用が発生することも押さえておくべきです。

その一方で、更地にすることで建物の維持費や修繕の手間を減らすことができるというメリットもあります。
空き家を放置すると設備や躯体の劣化が進みやすく、定期的な掃除や修繕が必要となりますが、更地にすることでこれらの費用や手間をなくすことが可能です。

このように、相続した土地や建物をどう活用するかは、維持費やリスクを踏まえて慎重に検討する必要があります。

3. トラブルの発生

更地にすることで、近隣住民との間でトラブルが発生するリスクがあります。
例えば、雑草が生い茂ったり、ゴミが不法投棄されたりすると、近隣からの苦情が寄せられることが多いです。

4. 政策の影響

空き家問題や土地の活用に関する政策が変わる可能性があり、更地をそのままにしておくと、税制面で不利益を被るリスクがあります。
例えば、空き家対策特別措置法に基づく管理不全空き家の指定が進むと、税制上の特例措置が適用されなくなる可能性があります。

土地活用や駐車場経営でお悩みの方
タイムパーキングにご相談下さい！

無料ご相談はこちら

空き家を更地にする費用

空き家を更地にする費用は、建物の構造や規模によって大きく異なります。
一般的に、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順に費用が高くなります。これは、建物の構造が複雑になるほど、解体作業に手間と時間がかかり、費用も高くなるためです。

費用の目安

木造：1坪あたり約25,000円～35,000円
鉄骨造：1坪あたり約30,000円～40,000円
鉄筋コンクリート造：1坪あたり約50,000円～65,000円

ただし、これはあくまで目安であり、建物の築年数、屋根材、前面道路の幅、敷地の広さ、地域など、様々な要素によって費用は変動します。

廃棄物の処理費用

廃棄物の処理費用は、1㎥あたり3,000円～8,000円程度が相場です。
廃棄物の種類や量、処理方法によって費用は変動します。複数の業者に見積もりを依頼し、費用を抑えられるよう工夫することが大切です。

費用に影響する主な要素

建物の構造：木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、構造が複雑になるほど費用は高くなります。
建物の規模：建物の広さによって、解体作業の規模が変わり、費用も変動します。
建物の築年数：築年数が古い建物は、解体作業に時間がかかり、費用が高くなる傾向があります。
屋根材：屋根材の種類によって、解体作業の難易度が変わり、費用も変動します。
前面道路の幅：重機が入るスペースが狭い場合、手作業での解体作業が増え、費用が高くなることがあります。
敷地の広さ：敷地の広さによって、廃棄物の量が増え、処分費用も高くなることがあります。
地域：地域によって、人件費や運搬費などが異なり、費用も変動します。

空き家の放置はデメリット・リスクだらけ？解決策や活用の仕方を解説

更地を有効活用し、最適な方法を見つけよう

更地を所有しているけれど、どう活用すれば良いか悩んでいる方も多いのではないでしょうか？
更地は、何もない状態だからこそ、様々な可能性を秘めています。今回は、更地を有効活用するための具体的な方法についてご紹介します。

賃貸マンション・アパート経営

賃貸マンション・アパート経営は、土地活用の中でも最もスタンダードな方法の一つです。
特に相続税対策としても効果的で、固定資産税の「住宅用地の課税標準の特例」が適用されるため、節税効果が期待できます。
さらに、所得税控除の対象となるため、会社員の方でも給与を含めた総所得の節税効果が得られる可能性があります。

賃貸経営の大きなメリットの一つは、減価償却費を活用した損益通算による節税効果です。
不動産の取得費用を耐用年数に応じて経費として計上することで、初年度の赤字を含めた経費を総所得から差し引くことができます。これにより、所得税の負担を軽減し、長期的な安定収入を見込むことが可能です。

また、賃貸マンションやアパートは、安定した家賃収入を得る手段としても非常に魅力的です。
立地や物件の条件次第では、長期的に安定した収益を確保でき、老後の資金としての運用も期待できます。特に、定期預金や国債と比較して利回りが高く、株式投資よりもリスクが低い点が魅力です。

しかし、賃貸経営には初期投資として多額の費用が必要であり、ローンを組む場合も多いです。
そのため、正しいキャッシュフロー計画や適切な価格設定、税金対策など、事前に入念な計画が求められます。
また、経営を成功させるためには、入居者が順調に集まる保証がないことや、空室リスク、ローンの金利変動などのリスクも考慮する必要があります。

駐車場経営

駐車場経営は、土地活用の中でも手軽に始められる方法として人気があります。
マンションやアパート経営と比較すると初期投資が少なく、管理の手間も少ないため、多くの方にとって魅力的な選択肢です。
駐車場には、コインパーキングや月極駐車場といった種類があり、それぞれの地域やニーズに応じた運営が可能です。

例えば、月極駐車場であれば、必ずしもアスファルト舗装を行わなくても利益を得られる可能性があります。
また、コインパーキングは周辺に観光施設や商業施設がある場合、月極駐車場は工場や企業、住宅地が近くにある場合に、長期的に安定した収益が見込めます。
こうしたメリットから、狭小地や変形地でも有効に活用できる点が特徴です。

駐車場経営には、自主管理方式と一括借り上げ方式という2つの主要な運営方法があります。
自主管理方式では、オーナー自らが運営を管理し、一括借り上げ方式では、機械の導入から運営・管理までを専門業者に一括して任せることができます。
特に、一括借り上げ方式は、初期費用がかからずに始められるうえ、毎月安定した収益を得られ、管理からトラブル対応まできめ細かいサポートが受けられるというメリットがあります。

ただし、駐車場経営の収益性は、周辺環境や地域の需要に大きく左右されます。
駅や大きな会社、施設が近くにある立地であれば、高い収益が期待できますが、そうでない場合は慎重なリサーチが必要です。
また、駐車場には固定資産税の「住宅用地の課税標準の特例」が適用されないため、税負担も考慮しなければなりません。

駐車場経営は、初期費用を抑えつつリスクを最小限に抑えたい方や、次の土地活用への転用を視野に入れている方におすすめの方法です。
専門家のアドバイスを受けながら、事前に需要予測や収益計画をしっかりと立てることで、成功を目指すことができるでしょう。

土地活用における駐車場経営とは？ほかの土地活用方法との比較も紹介

太陽光発電

太陽光発電は、日照条件に恵まれた土地に太陽光パネルを設置し、発電した電力を電力会社に売却することで収益を得る土地活用方法です。
この方法には、自己負担で設備を設置する「自営方式」と、土地を事業用地として貸し出す方法の2つがあり、それぞれにメリットがあります。

太陽光発電に適した土地は、日当たりが良く、郊外で電柱が近くにある場所が理想的です。
また、地盤が固く、災害リスクが低いことも重要な条件です。初期投資額が比較的小さく、維持費も少ないため、手間がかからないという点で人気があります。
しかし、設置コストを回収するには約10年かかることが多く、アパート経営ほどの高収益は期待しにくい点に注意が必要です。

太陽光発電は、特に広い土地や遊休地に向いており、日照時間が長い地域であれば利回りが10％を超えることもあります。
しかし、天候や日照条件によって収益が変動するため、リスクを事前に分析することが重要です。また、設置には近隣住民の理解や防災対策も考慮する必要があります。

太陽光発電の導入には、初期投資が必要ですが、国や地方自治体から提供される補助金を活用することで、その負担を軽減できる場合があります。
例えば、「需要家主導による太陽光発電導入加速化補助金」などが挙げられます。導入を検討する際は、再生可能エネルギーの専門家や設備メーカーに相談することで、収益性の試算や必要な手続きについてのアドバイスを受けることができます。

コインランドリー

コインランドリー経営は、比較的狭い土地でも始められる手軽な土地活用方法の一つです。
都市部のアパートやマンションなどでは、洗濯機を設置するスペースがない物件も多く、コインランドリーの需要が高いことが特徴です。
このため、都市部を中心に検討されることが多く、一般的には15％ほどの利回りが期待できるとされています。

コインランドリーの経営では、更地に専用の建物を建て、大型洗濯機や乾燥機などの設備を導入し、利用者からの支払いによって収益を得ます。
ランニングコストは光熱費や洗剤代のみで、管理の手間が少ないため、従業員を雇う必要もなく、安定した収益源となりやすいことがメリットです。

しかし、コインランドリー経営を始めるには、1,000万円以上の初期投資が必要になることが多く、店舗規模によっては数千万円の資金が求められる場合もあります。
また、固定客がつくまでには時間がかかるため、事前の資金計画や需要予測が非常に重要です。
特に、ファミリー層が多く住むエリアや、近隣に商業施設がある立地では高い収益が期待できますが、競合も多いため慎重な検討が必要です。

コインランドリー経営は、高い利回りを期待できる一方で、収益性は立地や競合状況に大きく左右されるため、成功には入念なリサーチと計画が不可欠です。

トランクルーム

トランクルーム経営は、比較的狭い土地でも始めやすく、初期費用やランニングコストを抑えられる土地活用方法の一つです。
この経営方法では、更地にコンテナハウスと呼ばれる建物を建て、契約者に収納スペースとして貸し出すことで収益を得ます。

トランクルームは、自宅で保管しきれない荷物を預ける場所として利用されるため、近隣にマンションやオフィスビルがあるエリアでは、一定の需要が見込めます。

トランクルームには、屋外型と屋内型の2種類があり、エリアのニーズに合わせて選ぶことができます。特に、屋外型の経営であれば、コンテナを設置するだけで始められ、撤去も容易で、別の土地活用方法への転用がスムーズに行える点が大きなメリットです。
また、初期費用は土地の広さにもよりますが、200万円ほどで始められる場合もあります。

ただし、トランクルーム経営にはいくつかの注意点もあります。
まず、コンテナハウスを運び込むために「土地の間口」と「前面道路幅」が一定以上必要となることがあります。
また、トランクルームは法律の定める「倉庫業」に該当するため、開業には「倉庫業法」にのっとった手続きや倉庫の用意が必要です。さらに、預かっている物品の保管・補償義務が発生するため、リスク管理も重要です。

また、トランクルームは仲介業者が少ないため、集客に時間がかかる場合があります。担保としての価値が低く、融資を受けにくい点もデメリットといえるでしょう。
そのため、事前に市場調査を行い、需要予測や料金設定、防犯対策などを入念に検討することが必要です。防犯カメラの設置や定期的な巡回など、セキュリティ対策も重要な要素となります。

土地活用のアイデア21選！失敗しないために知っておくべきポイントも解説

空き地の活用方法とは？放置するデメリットや知っておくべきポイントも解説

現在所有の土地から
カンタン収益診断！