駐車場経営が儲からないといわれる理由と成功させるために注意すべきポイント

土地活用の一つの方法として、駐車場経営を考えている方も多いのではないでしょうか。
しかし、「駐車場経営は儲からない」という声を耳にすることもあります。一体なぜこのような噂が立つのでしょうか？

この記事では、駐車場経営に関するよくある疑問や不安を解消し、成功するためのヒントを分かりやすく解説していきます。

「駐車場経営は儲からない」という声の裏には、一体どんな理由が隠されているのでしょうか？

この記事を読めば、駐車場経営のメリット・デメリットを理解し、あなたにとって最適な土地活用方法を見つけることができるはずです。
ぜひ、最後まで読んで、駐車場経営への理解を深めてください。

駐車場経営が儲からないといわれる理由

駐車場経営は、土地活用の一つの方法として魅力的ですが、「儲からない」と言われることも少なくありません。
その理由を詳しく見ていきましょう。

1. 競合の多さ

駐車場経営が儲からないと言われる最大の理由は、競合の多さです。
駐車場経営は、初期費用が抑えられることから、多くの土地オーナーが手軽に始められるビジネスモデルです。
しかし、その手軽さゆえに競合がひしめき合い、特に都市部では駐車場の供給過多による稼働率の低下が問題となっています。

具体的には以下のような問題が発生しています。

• 価格競争の激化
  競合の増加は、必然的に価格競争を激化させ、結果として収益の低下を招きます。
  価格設定が厳しくなることで、利益率が圧迫され、事業の持続性が危うくなる可能性があります。
  
  
• 差別化の難しさ
  基本的なサービス内容が似通っているため、料金以外の差別化が難しくなります。結果、顧客獲得競争が激化し、稼働率の維持が難しくなっています。
  
  
• 立地による格差
  駅前や繁華街などの好立地の駐車場は、常に高い需要があり、稼働率も安定しています。しかし、立地条件の良くない駐車場は、競合との差別化が難しく、利用者が少なくなり、稼働率が低い傾向にあります。

なぜ競合が多いのか？

それは、駐車場経営が初期費用を抑えて始められる、土地の活用方法だからです。
そのため、新規参入のハードルが低く、競合が現れやすい傾向があります。

特に、大企業が参入してくると、複数の駐車場を一気に展開し、地域における市場を独占しようとする傾向が強まります。
個人が経営する小さな駐車場では、大企業の多角的な営業戦略に対抗することが難しく、徐々に収入が減少してしまう可能性があります。

競合との差別化

駐車場の差別化を図るために、駐車スペースを広く取るなどの工夫は考えられますが、収容台数が減り、結果として収益が減少する可能性があります。
また、高額な初期投資が必要となるタワー式駐車場の導入も一つの選択肢ですが、盗難防止機能などの付加価値をアピールすることで差別化を図ることができます。
しかし、青空駐車場の場合、価格競争に巻き込まれやすく、収益の減少に繋がるリスクが高まります。

2. 賃貸経営と比較した収益性の低さ

駐車場経営は、賃貸住宅経営と比較すると収益性が低い傾向にあります。
賃貸住宅は、2階や3階など上階を建てることで、同じ土地面積からより多くの収益を得ることができます。
しかし、駐車場は、平面で利用することが一般的であり、収益は土地の面積に比例する程度にとどまります。

例えば、同じ土地面積で比較した場合、賃貸住宅では数十万円から数百万円の収入が見込めるのに対し、駐車場では数万円から数十万円程度が一般的です。これは、賃貸住宅の方が、1坪あたりの収益率が高いことを意味します。

3. 賃貸経営と比べて税金の負担が大きい

駐車場経営が儲からないと言われる理由の一つに、賃貸経営と比べて税金の負担が大きいことが挙げられます。

賃貸住宅経営の場合、建物が建っている土地は「住宅用地」とみなされ、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられます。しかし、駐車場は住宅用地とはみなされず、これらの軽減措置の対象外となります。

具体的に見てみると、住宅用地の固定資産税は、土地の面積によって異なりますが、最大で課税標準額の3分の1に軽減されます。
一方、駐車場は全額が課税対象となるため、固定資産税の負担が大幅に増えることになります。都市計画税についても同様です。

4. 一時的な土地活用

駐車場経営が儲からないと言われる理由の一つに、一時的な土地活用として捉えられがちであることが挙げられます。

駐車場経営は、土地をそのまま利用するため、他の業態への切り替えが容易です。
そのため、「次の土地活用を検討するまでの間、とりあえず駐車場にしておくか」という考えで始める方が多くいます。

また、不動産会社に管理を委託すれば、オーナーは手間をかけずに始められ、やめたい時もスムーズに切り替えることができるため、一時的な利用として考える場合には、収益性を重視しない傾向にあります。

5. 管理が大変

駐車場経営は、思っている以上に管理が大変という側面もあります。

不動産会社に管理を委託していても、清掃やゴミ捨て、見回りといった作業は、オーナー自身が行うか、別途費用を負担する必要があります。
特に、ゴミのポイ捨てや不法投棄、トラブル発生といった問題に対応するためには、定期的な巡回や地域の交番との連携が不可欠です。これらの管理作業は、時間的な負担だけでなく、精神的な負担も大きくなります。

駐車場経営のメリット

駐車場経営は、土地活用の一つの方法として、多くのメリットがあります。

メリット①：少ない初期費用で始められる

駐車場経営の魅力は何と言っても少ない初期費用で始められるという点です。

なぜ駐車場経営の初期費用が抑えられるのでしょうか？

まず、建物の建設が不要な点が挙げられます。
アパート経営のように建物を建てる必要がないため、建築費をはじめとする多額の初期費用が不要となり、資金負担を大幅に軽減できます。

また、必要な設備も比較的シンプルです。区画線や照明、精算機など、大規模な工事や高価な設備投資は不要で済みます。
さらに、すでに所有している土地を活用できるため、新たな土地の購入費用もかかりません。

初期費用が少額であることのメリットは、他にもたくさんあります。

• リスクの軽減
  初期費用を抑えることで、経営がうまくいかなくても大きな損失に繋がるリスクを減らすことができます。
  
  
• 資金負担の軽減
  大規模な資金調達が必要なく、自己資金で始めることも可能です。
  
  
• 柔軟なスタート
  資金調達の目途が立たなくても、比較的少ない資金で始めることができます。

駐車場経営の初期費用は、他の土地活用と比較しても圧倒的に少ないと言えるでしょう。
例えば、アパート経営では、建物の建設費だけでなく、内装工事や設備投資など、多岐にわたる費用がかかります。一方、駐車場経営では、土地の整備と簡単な設備の設置だけで始めることができるのです。

管理会社によっては、初期費用を全額負担してくれる場合もあります。
このような一括借上げ方式であれば、オーナーはほとんど費用をかけずに駐車場経営を始めることができます。

メリット②：短期間で始められる

駐車場経営は、他の土地活用と比較して準備期間が短いという大きなメリットがあります。

賃貸経営の場合、建物の建築や物件探しに時間がかかるため、事業開始までにはある程度の期間が必要となります。しかし、駐車場経営であれば、土地の整備や必要な設備の導入といった比較的シンプルな準備で、短期間で事業をスタートさせることができます。
また、建物を建てる必要がないため、建築許可申請や設計、施工といった複雑な手続きに時間がかかりません。

例えば、月極駐車場であれば、ライン引きや看板設置などの簡単な準備で始めることができ、コインパーキングの場合でも、ロック板や精算機の設置など、比較的短期間で準備が整います。

短期間で事業をスタートできるということは、収入を得始めるまでの時間を短縮できることを意味します。
さらに、不動産市場の変動に迅速に対応できるというメリットもあります。

メリット③：狭小地や変形地でも始められる

駐車場経営は、狭小地や変形地でも始められるという大きなメリットがあります。
アパートやマンションのように、広い土地や整った形状の土地を必要としません。

なぜ駐車場経営は狭い土地でも始められるのでしょうか？

それは、駐車場経営が土地の形状を選ばないからです。アパートやマンションを建てるには、建物の構造や間取りを考慮した上で、ある程度の広さと形状が求められます。
しかし、駐車場であれば、車の駐車スペースと出入り口さえ確保できれば、どのような形状の土地でも活用可能です。

例えば、狭小地と呼ばれる細長い土地や、変形地と呼ばれる形が不規則な土地でも、駐車場として利用することができます。
もちろん、駐車できる車の台数は、土地の広さや形状によって異なりますが、1台分のスペースさえあれば、駐車場経営を始めることは可能です。

メリット④：将来的な土地活用の柔軟性が高い

駐車場経営は、将来的な土地活用の選択肢を狭めることなく、柔軟な土地活用を可能にします。
なぜなら、駐車場経営は土地に大きな改変を加えず、建物や大規模な設備を設置しないため、土地を元の状態に戻すのが容易だからです。

そのため、アパート経営や店舗経営など、他の土地活用へとスムーズに移行でき、土地の原状回復も短期間で済みます。また、駐車場の賃貸借契約は比較的自由に解除できるため、計画変更にも柔軟に対応できます。

つまり、駐車場経営は、将来のライフプランの変化や不動産市場の動向に合わせて、土地の活用方法を柔軟に変えたいと考えている方にとって、非常に魅力的な選択肢と言えるでしょう。

メリット⑤：災害リスクが低い

駐車場経営は、賃貸経営と比較して災害リスクが低いという大きなメリットがあります。

アパート経営のように建物を建てる場合、地震や台風などの自然災害によって建物が倒壊したり、大きな被害を受けるリスクが伴います。
災害復旧には多額の費用と時間がかかり、事業の継続が困難になる可能性もあります。

一方、駐車場経営は、建物を必要としないため、このような災害リスクを大幅に軽減できます。
地震による倒壊の心配がなく、仮に災害が発生しても、アスファルトのひび割れや浸水などの軽微な被害にとどまるケースがほとんどです。そのため、迅速な復旧が可能であり、事業の継続性が高いと言えるでしょう。

さらに、駐車場経営は、保険料の負担も軽減できます。
建物に対する保険料は高額になる傾向がありますが、駐車場経営では、建物がないため、保険料を抑えることができます。

メリット⑥：安定した収益と少ない手間で始められる

駐車場経営は、安定した収益が期待でき、管理の手間が少ないという点が大きな魅力です。

安定した収益と需要の高い立地

駐車場経営は、需要の高い立地に設置すれば、安定した収益が期待できます。
駅周辺、ビジネス街、繁華街、観光地など、人通りの多い場所では、常に駐車場の需要があります。特に、月極駐車場は、地元住民からの安定的な需要が見込めるため、収益の安定化に繋がります。

シンプルな運営で手間が少ない

駐車場経営の運営は、他の土地活用と比較してシンプルです。
主な管理業務は、利用料金の集金、清掃、設備点検などであり、アパート経営のように入居者の募集や契約更新といった手間のかかる業務は必要ありません。

管理会社に委託すればさらに手間が省ける

さらに、管理会社に運営を委託すれば、より手間を省くことができます。
管理会社は、契約者の募集から、駐車場の清掃、トラブル対応まで、一連の業務を代行してくれます。オーナー様は、毎月安定した賃料を受け取るだけで済むため、非常に楽です。

駐車場経営の種類と特徴

駐車場経営には、大きく分けて月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。
それぞれの特性を理解し、ご自身の土地に合ったタイプを選ぶことで、より効果的な土地活用が可能です。

月極駐車場

月極駐車場は、利用者と1ヶ月単位で契約を結び、固定の賃料を得るタイプの駐車場です。

メリット

• 初期費用が比較的安い：精算機などの設備が不要なため、初期投資を抑えられます。
• 安定した収入：契約期間中は、ほぼ安定した収入が期待できます。
• 簡易な管理：コインパーキングに比べて、管理の手間が少なくて済みます。

デメリット

• 空室リスク：契約が切れて、すぐに新たな契約に結びつけられないと、収入が途絶えてしまいます。
• 相場価格の把握が重要：周辺の相場価格を把握し、適切な賃料設定を行う必要があります。

コインパーキング

コインパーキングは、利用時間が短い単位で料金を徴収するタイプの駐車場です。

メリット

• 高い収益性：利用頻度が高ければ、月極駐車場よりも高い収益が期待できます。
• 柔軟な料金設定：時間帯や曜日によって料金を変えることで、収益の最大化が可能です。

デメリット

• 初期費用が高い：精算機やロック板などの設備投資が必要となります。
• 管理の手間：料金精算や故障対応など、管理業務が発生します。

駐車場経営の管理方式

駐車場経営には、大きく分けて3つの管理方式があります。
それぞれオーナーの負担や収入が異なるため、ご自身の状況に合わせて最適な方式を選ぶことが大切です。

1. 自主管理方式

• 特徴：オーナーがすべての管理業務を自ら行う方式です。
• メリット：収益がすべて自分のものになります。
• デメリット：清掃、集金、トラブル対応など、すべての業務を自分で行う必要があるため、手間がかかります。

2. 管理委託方式

• 特徴：駐車場の管理業務を専門業者に委託する方式です。
• メリット：清掃やトラブル対応など、専門業者に任せることで、手間を大幅に削減できます。
• デメリット：管理委託料が発生するため、収益が減少します。また、駐車場の設備投資費用はオーナー負担となることが多いです。

3. 一括借り上げ方式

• 特徴：土地ごと専門業者に貸し出し、一定の賃料を得る方式です。
• メリット：初期費用がほとんどかからず、安定した収入が得られます。管理業務もすべて専門業者が行うため、手間がかかりません。
• デメリット：収益性が低く、駐車場の経営状況に関わらず、一定の賃料しか得られません。

駐車場経営を成功させるための5つの注意すべきポイント

駐車場経営は、土地活用の一つの方法として魅力的ですが、成功するためにはいくつかの注意点があります。
ここからは、駐車場経営を始める人が陥りがちな失敗や、成功するためのヒントを5つのポイントに分けて解説します。

1. 立地

駐車場経営において、最も重要な要素の一つが立地です。適切な立地を選ぶことで、安定した収益が期待できます。
駐車場経営に向いている土地かどうかを判断する上で、以下の点をチェックする必要があります。

競合状況

周辺に大型駐車場や市営駐車場など、競合となる施設がないか確認しましょう。
競合が少ないほど、自社の駐車場の利用者が増えやすくなります。

利用者のニーズ

周辺の土地の用途によって、求められる駐車場の種類が異なります。
例えば、住宅地では月極駐車場、商業施設周辺ではコインパーキングが需要があるなど、地域特性に合わせた駐車場を検討しましょう。

交通量

交通量が多い場所ほど、駐車場の利用が見込めます。
商業施設や駅、バス停など、人が集まる場所周辺の土地がおすすめです。

土地の形状

駐車場として利用しやすい形状であるか確認しましょう。
狭小地や変形地は、駐車スペースの確保が難しく、利用者の利便性も低くなってしまう可能性があります。

2. 料金設定

駐車場経営で安定した収益を得るためには、適切な料金設定が非常に重要です。

料金設定は、駐車場の稼働率に直結し、ひいては収益に大きく影響します。
高すぎると利用者が減り、低すぎると収益が減少してしまうため、周辺の相場をしっかりと把握し、自社の立地条件やターゲットとする利用者を考慮した設定を行う必要があります。

月極駐車場の料金設定

月極駐車場では、周辺の相場を参考にしながら、周辺施設の有無や利用者の属性などを考慮して料金を設定します。例えば、駅や商業施設に近い場合は、相場よりも高めの料金設定でも需要が見込める可能性があります。

コインパーキングの料金設定

コインパーキングでは、時間帯別料金や最大料金の設定など、より細かい設定が可能です。
利用者の平均的な駐車時間や、時間帯ごとの需要を分析し、柔軟な料金設定を行うことで、収益の最大化を目指しましょう。

3. 税金

住宅を取り壊して駐車場経営を始める場合、税金面で注意すべき点がいくつかあります。

固定資産税の増加

住宅が建っている間は「住宅用地の軽減措置」が適用され、固定資産税が軽減されます。
しかし、住宅を取り壊し更地にした場合、この軽減措置が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増加します。
さらに、駐車設備に一定の金額以上投資した場合、固定資産税の課税対象となる可能性もあります。

消費税の課税

年間の売上高が1,000万円を超えると、消費税の納税義務が発生します。
また、駐車場を売却する場合も、事業用として利用していたとみなされれば、消費税が課される可能性があります。

その他の税金

駐車場が自用地として認められた場合、相続税の負担も大きくなる可能性があります。

税金による収益への影響

駐車場経営は、マンション経営などとは異なり、大きな収益を期待できないケースが多いです。
そのため、固定資産税、都市計画税、消費税などの税金が収益の大部分を占める可能性があります。

4. 利回り

駐車場経営の収益性を評価する上で、利回りは重要な指標となります。
利回りとは、投資額に対する収益率のことです。

利回りの種類

利回りには、主に以下の2種類があります。

• 表面利回り: 駐車場の年間収入を初期投資額で割ったもので、単純な収益率を表します。
• 実質利回り: 年間収入から諸経費（税金、管理費など）を差し引いた金額を初期投資額で割ったもので、実際の収益率を表します。

実質利回りが重要な理由

駐車場経営では、固定資産税、都市計画税、管理費など、様々な経費がかかります。
そのため、表面利回りだけでなく、実質利回りを計算することで、より正確な収益性を把握することができます。

実質利回りの計算式

利回りを考える上での注意点

• 満車時だけでなく、稼働率を考慮する
  常に満車とは限らないため、稼働率を考慮したシミュレーションを行うことが重要です。
  
  
• 諸経費を正確に見積もる
  固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費など、様々な経費を正確に見積もる必要があります。
  
  
• 税金対策
  駐車場経営には、様々な税金がかかります。税理士に相談し、節税対策を検討しましょう。

収支計画は実質利回りで

収支計画を立てる際は、表面利回りではなく、実質利回りに基づいて行うことが重要です。
管理会社から提示されるプランは、表面利回りで計算されている場合があるため、契約前に必ず確認しましょう。

5. 専門家

駐車場経営を始めるにあたっては、専門家への相談が強く推奨されます。
特に、駐車場経営や土地活用の専門家、または信頼と実績のある不動産会社に相談することで、より確実な成功に近づけます。

専門家へ相談するメリットは多岐にわたります。
まず、土地の特性や周辺環境に合わせた最適な運営方法を提案してもらえます。

「月極駐車場」か「コインパーキング」か、あるいは両方の併用など、様々な選択肢の中から、最も収益性の高い方法を選ぶことができます。
また、地域相場や需要を分析した上で、適切な賃料を設定することで、空室率を減らし、収益を最大化できます。

さらに、駐車場の管理業務を専門家に委託することで、オーナーの負担を軽減し、安定した収入を得ることができます。
駐車場経営で発生するトラブルに対しても、専門家が迅速に対応してくれるため、安心して経営に専念できます。

専門家を選ぶ際には、経験と実績はもちろん、顧客満足度や提案力、料金体系などを比較検討することが重要です。
複数の専門業者から提案を受け、それぞれの提案内容を比較することで、より良い条件で契約を結ぶことができます。
比較検討する際には、賃料プラン、見積金額、駐車場レイアウト、担当者との相性、トラブル対応などを参考にしましょう。

駐車場経営に関するご相談はタイムパーキングへ！

この記事では、駐車場経営のメリット・デメリット、成功するための具体的な方法など、様々な角度から解説してきました。

駐車場経営は、土地活用の一つの選択肢として、魅力的なビジネスモデルです。
しかし、安易な気持ちで始めるのではなく、しっかりと準備を行い、専門家のアドバイスも参考にしながら、慎重に進めていくことが大切です。

「駐車場経営は儲からない」という固定観念にとらわれず、この記事をきっかけに、あなたにとって最適な土地活用方法を見つけてください。

もし、あなたが駐車場経営に興味をお持ちなら、ぜひ他の記事も読んで、より深い知識を身につけましょう。

タイムパーキングなら豊富な経験と実績で、全面的に駐車場経営をサポートします。
土地活用を検討中の方は、ぜひ一度タイムパーキングにご相談ください。