資金なしでも始められる土地活用方法5選！それぞれのメリット・デメリットを解説

「土地を活用したいけれど、資金がないから難しい」と感じている方も多いのではないでしょうか？

実は、資金がほとんどなくても始められる土地活用方法が存在します。
特に、初期費用が少なく、リスクも低い「駐車場経営」は、土地を持っている方にとって手軽に収益を得られる方法として注目されています。

本記事では、資金なしでも可能な土地活用の方法や、駐車場経営がなぜおすすめなのか、成功のポイントを分かりやすく解説します。

1.資金なしでも土地活用は始められる？

土地活用を考える際、最大のハードルとなるのが「資金」です。
土地を所有しているだけでは固定資産税がかかり続け、手元に資金がなければ有効に活用することが難しいと思われがちです。
しかし、実際には資金がなくても始められる土地活用の方法があるのです。
まずは、どうして資金なしでの土地活用が難しくなっているかをみていきましょう。

1-1.フルローンでの土地活用が難しくなった背景

かつては土地活用のためにフルローンを組むことが可能でした。
特に2015年以前、多くの人がローンを利用してアパートや駐車場などの施設を建築し、収益を上げることができました。

しかし、2015年の相続税法改正をきっかけに状況が一変しました。
この改正により、相続税の対象者が増加し、相続対策としてアパートを建設する人が急増したのです。
結果としてアパートの供給過剰が問題となり、金融庁は金融機関に対し、融資の厳格化を指導しました。

さらに、2018年にはスルガ銀行の不正融資問題が発覚したことで、金融機関全体で不動産投資向けのローン審査が厳しくなりました。
これにより、以前のようにフルローンでの土地活用がほぼ不可能となり、自己資金を用意しなければ土地を活用することが難しくなったのです。

1-2.資金なしの土地所有者にとっての現状

土地を所有しているだけで、固定資産税や維持費がかかるため、何もせずに土地を放置するのは経済的に負担となります。
それでも、「資金がないから活用できない」と諦めてしまう方も多いのが現状です。
確かに、以前のようにフルローンで土地活用を進めるのは難しくなっていますが、資金なしでもできる土地活用の方法は存在します。

土地を有効活用し、収益を得ることができれば、負担となっている固定費を相殺でき、さらにはプラスの収益を得ることも可能です。
土地をただ持っているだけではもったいないですよね。次の章では、資金なしでもできる具体的な土地活用の方法を見ていきましょう。

2.資金なしで始める土地活用の方法

ここからは、資金なしでも始められる土地活用の方法を5つご紹介します。
それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説しますので、ぜひ参考にして、あなたにぴったりの方法を見つけてください。

2-1.土地信託方式

土地信託方式は、土地を専門家に委託して運用してもらい、その収益の一部を得る方法です。
この仕組みでは、土地の所有者は信託会社や信託銀行に土地を預け、プロの手によって土地が活用されます。
運用の手間がかからず、土地活用に関する詳しい知識がなくても始められるため、初心者にとっても魅力的な選択肢です。

メリット

土地信託の最大の利点は、初期投資が不要であることです。
土地の価値さえあれば、所有者は自ら資金を用意せずに土地を活用でき、収益を得ることが可能です。

特に、時間や手間をかけずに収益を得たい場合には理想的な方法といえるでしょう。また、土地信託は信託期間が終了すれば、土地の所有権が元に戻るため、土地を失うリスクもありません。

デメリット

一方で、土地信託方式にはいくつかの制約もあります。
信託契約を結ぶためには、土地の価値がある程度高く、収益が見込める土地でなければなりません。

また、運用による収益が少なければ、受け取る配当金も減少する可能性があります。
さらに、事業が失敗した場合には収益が全く得られないリスクもあるため、必ずしも利益が確約されているわけではない点に注意が必要です。

2-2.等価交換方式

等価交換方式は、土地を提供する代わりに、その土地に建設された建物の一部を取得する方法です。
土地所有者は初期投資をせずに、ディベロッパー（不動産開発業者）が建物の建設費を負担することで、所有する土地の価値に見合う形で建物の一部を手に入れることができます。

メリット

等価交換の大きなメリットは、資金がなくても大規模な建物を手に入れることができる点です。
例えば、広い土地を所有していても、自分でマンションやオフィスビルを建てるための資金がない場合、ディベロッパーがその費用を負担してくれるため、大規模な土地活用が可能になります。
土地の価値に応じた所有権を得られるため、賃貸物件として収入を得ることもできます。

デメリット

一方で、等価交換方式には注意点もあります。
土地の一部がディベロッパーに所有権として渡るため、単独で土地を所有する権利が失われることになります。

また、共同所有となることで権利関係が複雑になる場合があり、将来的に売却や管理の手続きが手間になることがあります。
さらに、所有する建物部分が空室になると、収益が見込めなくなるリスクもあります。

2-3.定期借地権方式

土地を持っているが、資金がない場合に有効な土地活用方法の一つが「定期借地権方式」です。
これは、オーナーが所有する土地に対して一定の期間、土地を貸し出す方法です。

土地を貸した相手がその土地に建物を建て、契約期間が終了すると、建物を壊して更地で返すというのが基本の流れです。この方式では、オーナーが土地を手放す必要はなく、長期的に地代収入を得ることができます。

定期借地権の種類

定期借地権には大きく分けて3つのタイプがあります。
それぞれ、土地をどう貸し出すか、またどのように土地が返還されるかが異なります。

一般定期借地権

このタイプでは、土地を50年以上の期間で貸し出します。
契約が満了すると、借主は建物を取り壊して更地にして土地を返します。
オーナーは、土地を自由に再活用できるため、安心して長期的な契約が可能です。

建物譲渡特約付借地権

この方式では、30年以上の契約期間が設定され、借主が建てた建物を期間満了時にオーナーが買い取ります。
これにより、オーナーは土地を取り戻すだけでなく、建物も手に入れることができ、将来的な活用の幅が広がります。

事業用定期借地権

こちらは、主に事業目的で利用されるもので、契約期間は10年以上50年未満です。
借主が事業用の建物を建て、その建物が事業に利用されます。契約終了後には、建物が取り壊されて土地が更地で返還されます。

定期借地権方式のメリット

定期借地権方式の最大のメリットは、土地を手放さずに安定した収入を得られることです。
地代は借主が土地を借りている間は必ず支払われるため、収益物件のような空室リスクはありません。

契約期間が終了すると、土地は確実に返還されるので、将来的な活用のために土地を確保したまま、地代という形で収入を得ることが可能です。

さらに、定期借地方式ではオーナーが建築費用を負担する必要がなく、借主が土地に何を建てるかに対してもオーナーが口出しする心配はありません。
借主の事業が順調であれば、オーナーは長期的に安定した収入を得ることができるのです。

定期借地権方式のデメリット

一方で、定期借地権方式にはいくつかのデメリットもあります。
特に、契約期間中は土地の活用が制限されることが挙げられます。
仮に途中で別の土地活用方法を見つけたとしても、契約が終了するまで待たなければなりません。

また、契約期間中は土地に対する固定資産税と都市計画税をオーナーが支払う必要があります。
借主が建てる建物の影響で、税額が増える可能性もあるため、その点は注意が必要です。

2-4.建設協力金方式

建設協力金方式とは、主にコンビニや飲食店などのテナントに土地を貸す際、テナントが建物の建設費用を負担し、オーナーは毎月の賃料からその建設費を返済していく仕組みです。
この方法は、資金がなくても土地活用を始めることができるため、多くの土地オーナーに注目されています。

建設協力金方式のメリット

1.初期投資が不要

最大のメリットは、土地オーナーが建物の建設費を負担しないことです。
通常、土地を活用する際には建物を建てるための資金が必要ですが、建設協力金方式ではテナントがその費用を出してくれます。
オーナーは賃料を受け取りつつ、その一部を建設費の返済に充てる形になります。

2.低金利または無利息での返済

銀行から借入れをして建物を建てる場合、金利がかかりますが、建設協力金方式では金利がかからない、もしくは非常に低金利で済む場合が多いです。これにより、返済負担を抑えた運用が可能です。

3.安定した収益

あらかじめテナントが決まっているため、空室リスクが少ないことも大きなメリットです。
特にコンビニやチェーン飲食店など、大手のテナントが入居する場合、安定した賃料収入が見込めます。

建設協力金方式のデメリット

1.途中解約リスク

テナントが途中で撤退した場合、建設費の返済が残っている状態で空き家になってしまうことがあります。
ただし、多くの場合、契約時にテナントが途中で解約した場合には残りの返済を免除する特約を結ぶことが一般的です。
この特約により、オーナーの負担は軽減されますが、税金（債務免除益）が発生する可能性があるため注意が必要です。

2.特定のテナントに依存する

テナントが建設する建物は、そのテナントの業務に最適化されています。
そのため、もしそのテナントが撤退した場合、他の事業者に貸す際に改修工事が必要になることもあります。
新しい借主が現れない場合、土地オーナーの収益が途絶えるリスクも考慮する必要があります。

2-5.暫定利用する

暫定利用とは、本格的な土地活用を行う前に、一時的な方法で土地を利用することです。
例えば、コインパーキングや月極駐車場などが代表的な例です。短期間で始められることから、特に資金がない場合におすすめです。

1. 暫定利用の特徴

暫定利用の最大のメリットは、初期投資が少なく、土地を売却せずに活用できる点です。
コインパーキングの場合、駐車場運営会社に土地を貸すだけで、土地オーナーとして収益を得ることができます。
また、設備投資がほとんど必要ないため、収益を手に入れながら、将来的な本格的な土地活用に向けて資金を貯めることが可能です。

2. コインパーキングの活用

コインパーキング運営会社に土地を貸し出す形で始めるのが一般的です。
この方式であれば、土地の舗装や駐車場の設置費用を自分で負担することなく始められるため、資金がなくても土地を活用できます。

• ローコスト・ローリスク：舗装費用がかからないため、砂利敷きや区画をロープで割るだけで運営が可能です。
• すぐに始められる：工事期間が短く、土地を短期間で有効活用できるのも魅力です。

3. 暫定利用のデメリット

暫定利用のデメリットとしては、収益性が低い点が挙げられます。
駐車場経営は安定した収入が見込める一方で、賃貸住宅や店舗運営に比べると収益は少なめです。
また、節税対策としては不向きなため、土地の利用目的によっては本格的な活用に切り替えるタイミングを見極める必要があります。

3.駐車場経営が資金なし土地活用に最適な理由

資金がない状態で土地を活用する方法として、駐車場経営は非常に効果的です。
駐車場経営は、初期費用を抑えつつ収益化を目指せるうえ、比較的リスクが低いため、初心者にも取り組みやすい土地活用の一つです。
ここからは、なぜ駐車場経営が資金なしで始められる土地活用に最適なのか、その理由を解説します。

3-1.初期費用が少なく収益化が早い

駐車場経営の大きなメリットの一つは、初期費用を抑えられる点です。
例えば、コインパーキングの場合、駐車機器をリースやレンタルで導入することができるため、大きな設備投資が不要です。

必要なのは主に土地整備費用で、アスファルト舗装や看板の設置、駐車ラインを引く程度で済みます。
月極駐車場であれば、駐車機器すら不要なため、さらに少ない初期費用でスタートすることが可能です。

また、駐車場経営は運用を始めてからの収益化が早いことも魅力です。
土地を整備して駐車場として貸し出すだけで収入を得られるため、初期費用を回収するまでの期間が短く済みます。
特に、都市部や駅前などの需要が高いエリアでは、すぐに多くの利用者を見込むことができ、早期に収益化を達成できるでしょう。

3-2.安定した需要でリスクが低い

駐車場経営が資金なしで始める土地活用として魅力的なもう一つの理由は、安定した需要があるためリスクが低いことです。
駐車場は、車を所有する人がいる限り一定のニーズがあります。
特に、都市部や駅前、オフィス街、観光地などでは駐車場の需要が常に高く、長期的に安定した収益を期待できます。

さらに、駐車場経営は他の土地活用方法と比べて運営リスクが低いです。
例えば、建物を建てる必要があるアパート経営や商業施設の運営と比べて、駐車場は設備投資や維持費が少なく、需要に応じて柔軟に対応できるのが特徴です。
また、駐車場経営は競合が増えても、料金設定や運営方式を工夫することで、需要に応じた運営が可能です。

コインパーキングの場合、運営会社に土地を一括で借り上げてもらう「一括借り上げ方式」を採用すれば、さらにリスクを減らすことができます。
この方式では、運営会社が管理を代行し、オーナーは毎月安定した賃料を受け取るだけで済むため、土地活用の初心者にも適しています。
管理の手間がかからないうえ、収益性が見込める駐車場経営は、安定した収入を得たい方にとって最適な選択肢といえるでしょう。

4.駐車場経営を成功させるための3つのポイント

土地を有効活用したいが資金がない場合、駐車場経営はリスクが少なく、始めやすい選択肢です。
しかし、成功するためにはいくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。
ここでは、駐車場経営を軌道に乗せるために重要な「立地選び」「管理の効率化」「長期的な収益計画」の3つのポイントについて解説します。

4-1.立地選びの重要性

駐車場経営で最も重要なのが立地です。駐車場は利用者がいなければ利益が出ませんので、立地選びは成功を左右する大きな要素です。
例えば、駅や商業施設、観光地の近くにある土地は、車の利用が多く、短時間や長時間の駐車ニーズが高まります。これに対し、住宅地では月極駐車場が適しており、長期契約の利用者を確保することが可能です。

土地が広くなくても、立地条件が良ければ十分に利益を生むことができます。
特に、都市部や駐車場不足のエリアでは、狭い土地でも駐車スペースを効率的に設けることで収益を上げられるでしょう。
立地の選定には周辺の交通量や競合駐車場の有無、利用者のニーズを事前に調査することが大切です。

4-2.管理の効率化で手間を省く

駐車場経営のメリットの一つは、運営に手間がかからない点です。
特に、無人のコインパーキングであれば、管理の負担を大幅に軽減することができます。
駐車場の管理を効率化するためには、最新のシステムを導入することが重要です。

例えば、自動精算機やスマートフォンでの決済システムを導入すれば、無人でもスムーズに運営できます。
また、遠隔管理が可能なカメラやセンサーを設置することで、防犯対策や空き状況の確認も容易になります。
これにより、毎日の管理業務にかかる手間を大幅に省き、少人数での運営や副業としての駐車場経営も現実的になります。

管理を効率化することで、運営コストも削減でき、利益を高めることが可能です。
手間をかけずに収益を得たい方には、駐車場経営は非常に魅力的な選択肢となるでしょう。

4-3.長期的な収益を見込んだ計画

駐車場経営は短期的な利益を追求するよりも、長期的に安定した収益を確保することがポイントです。
そのためには、初期投資を抑え、長期間にわたって安定した運営ができるような計画を立てる必要があります。

例えば、低コストで始められるコインパーキングや月極駐車場は、特に初期資金が限られている方にとって魅力的です。
初期投資が少なくても、継続して収益が見込めるため、長期的には大きなリターンを得ることが期待できます。

また、駐車場の需要は季節や時間帯によって変動することが多いため、料金設定に工夫を凝らすことで、利用率を高めることも重要です。

加えて、駐車場の設備は定期的なメンテナンスが必要ですが、設備投資を最小限に抑えた形でスタートし、利益が上がってから少しずつ設備を追加していくという方法もあります。
これにより、リスクを最小限に抑えながら、着実に収益を増やすことが可能です。

まとめ

「資金がないから土地活用は難しい」そんな風に思っていませんか？

この記事では、資金なしでも始められる土地活用の方法をいくつかご紹介しました。
駐車場経営をはじめ、定期借地権、建設協力金方式など、様々な方法があります。

大切なのは、あなたの土地の立地や、どれくらいの収益を求めているかなど、ご自身の状況に合わせて最適な方法を選ぶことです。

資金がないからと諦める必要はありません。
この記事を参考に、まずは専門家にご相談いただき、あなたにぴったりの土地活用方法を見つけて、豊かな生活を始めましょう。

タイムパーキングは豊富な経験と実績で、全面的に駐車場経営をサポートします。
土地活用をしたいけど資金がないと悩んでいる方は、ぜひ一度タイムパーキングにご相談ください。