コインパーキング投資とは？リスクや利回り・成功させるコツをご紹介！

コインパーキング投資は、マンションやアパート投資よりも初期費用が抑えられる上、狭小地やいびつな形の土地でも活用できるというメリットがあります。そのため、現在土地の有効活用を考えている方や投資初心者でも始めやすい方法の1つと言えるでしょう。

当記事では、コインパーキング投資のメリットやリスク、利回り、コインパーキング投資を成功させるコツなどを紹介します。土地を活用して安定した収益を得たいと考えている方や、コインパーキング投資に興味がある方はぜひご覧ください。

1. コインパーキング投資とは？手軽に始められる土地活用

コインパーキング投資とは、所有している土地でコインパーキングを経営して利益を得る投資です。狭い土地でも活用しやすく、アパートやマンション投資より費用を抑えられるのが魅力です。

駐車場経営は、月単位で利用者と契約する月極駐車場と、時間単位で貸し出すコインパーキングの2種類に分けられます。病院や商業施設の周辺、繫華街など人の出入りが多い立地であれば、コインパーキング投資が有利です。

経営方法には、「自主管理方式」と「管理委託方式」、「一括借り上げ方式」があります。多くの方はコインパーキング運営の一部、もしくはすべてを管理会社に任せられる「管理委託方式」や「一括借り上げ方式」を選んでいます。

中でも「一括借り上げ方式」は、管理会社に土地を貸し出すだけで毎月一定額の収入を得られるのが魅力です。オーナーが管理業務やトラブル対応をする必要もありません。

1-1. 月極駐車場との違い

コインパーキングとよく比較されるのが月極駐車場です。両者は駐車場としての役割は同じですが、運営方法や収益モデルに大きな違いがあります。

項目	コインパーキング	月極駐車場
契約形態	時間貸し（不特定多数の利用者）	月単位契約（固定の利用者）
収益の安定性	立地や稼働率に左右される	固定収入が得られる
管理の手間	無人運営が可能	契約・更新管理が必要
初期投資	設備投資が必要（精算機・ロック板など）	ほぼ不要（駐車区画の整備のみ）

コインパーキングは利用者の回転率が高いため、好立地であれば月極駐車場よりも高収益を狙えるのが特徴です。一方で、稼働率が低いと収益が不安定になりやすいというリスクもあります。

1-2. コインパーキング投資の経営方式

コインパーキング投資の経営方式は、大きく分けて3つあります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解し、自分に合った方式を選びましょう。

1-2-1. 自主管理方式

自主管理方式は、土地所有者が自分で駐車場を管理・運営する方式です。料金設定、集金、清掃、トラブル対応など、すべての業務を自分で行う必要があります。

メリット

• 収益をすべて自分で得られる
• 自分の裁量で経営できる

デメリット

• 手間と時間がかかる
• 専門知識が必要

例えば、個人でコインパーキングを経営する場合、料金設定は自分で決めることができます。周辺の相場や需要を考慮して、最適な料金を設定しましょう。また、集金や清掃も自分で行う必要があります。

1-2-2. 管理委託方式

管理委託方式は、管理会社に駐車場の管理・運営を委託する方式です。料金設定、集金、清掃、トラブル対応などを管理会社が行います。

メリット

• 手間がかからない
• 専門知識がなくても始められる

デメリット

• 管理委託料がかかる
• 収益が減少する

例えば、管理委託方式の場合、料金設定は管理会社と相談して決めることができます。集金や清掃、トラブル対応も管理会社が行ってくれるので、手間がかかりません。ただし、管理委託料がかかるため、自主管理方式に比べて収益は減少します。

1-2-3. 一括借り上げ方式

一括借り上げ方式は、管理会社に土地を貸し出し、管理会社が駐車場を管理・運営する方式です。土地所有者は、毎月一定の賃料を受け取ります。

メリット

• 駐車場の稼働率に関わらず安定した収入が得られる
• 初期費用がかからない
• 手間がかからない

デメリット

• 収益が低い
• 経営の自由度が低い

例えば、一括借り上げ方式の場合、毎月一定の賃料が支払われるため、安定した収入が得られます。管理も管理会社が行うため、手間がかかりません。ただし、収益は他の方式に比べて低くなる傾向があります。

2. コインパーキング投資のメリット

コインパーキング投資は、手軽に始められるのが魅力です。建築には使いにくい土地も、コインパーキングであれば活用できる可能性があります。ここでは、他の不動産投資とは異なるコインパーキング投資のメリットを紹介します。

2-1. 初期費用を抑えられる

コインパーキング投資は、代表的な土地活用であるマンションやアパート投資と比べると初期費用が抑えられます。土地さえあれば、銀行から借入する必要のない程度の初期費用で始められる場合も少なくありません。建物を建てる必要もなく、コインパーキングに必要な精算機やロック板などの設備費も、一括借り上げ方式を選択すれば管理会社に負担してもらえます。

専門業者が存在するため、コインパーキングや経営に詳しくない方でも投資を始められるのも魅力です。コインパーキング開設に必要な工事や機器の設置はもちろん、運営管理まですべて委託できるため、業者へ土地を貸すだけで収益を得ることができます。

2-2. 土地の形状に左右されない

建物を建てられないような狭小地やいびつな形の土地でも、車が出入りするスペースが確保できれば、コインパーキングとして活用できます。都市部や繁華街などのスペースが限られた場所も有効活用でき、かつ高い稼働率が期待できるでしょう。

有効活用しにくい三角地や傾斜がある土地であっても、駅前や観光地などのエリアでは駐車場としての需要があります。駐車台数が限られる土地もコインパーキングとして運用できるため、自宅の敷地の一部をコインパーキングとして貸し出す方法もあります。

2-3. 事業の始めから終わりまでスムーズにできる

アパートやマンション投資とは異なり、コインパーキング投資は開始や撤退がしやすいのも魅力です。コインパーキングを始めるには、土地を更地にして、アスファルト舗装と必要な機器を設置するのみです。オープンまでの工期は短く、賃貸物件のように契約者を募る必要もありません。

撤退する場合も、建物を取り壊すような大がかりな工事は不要です。将来的に土地を別の目的で使用するまでのつなぎとして、コインパーキング投資を行なうこともできます。

2-4. 管理を委託すれば手間がかからない

コインパーキングの運営には、駐車場の清掃、トラブル対応、料金回収などの管理業務が発生します。しかし、これらをすべて自分で行うのは手間がかかります。そのため、管理業務を専門の運営会社に委託することで、オーナーの負担を大幅に軽減できるのが大きなメリットです。

管理委託の主な業務

• 集金業務：精算機の売上回収、電子決済対応
• 清掃・メンテナンス：ゴミの処理、精算機・ロック板の点検
• トラブル対応：駐車違反・機器トラブルの対応、警備員の派遣

例えば、遠方に住んでいる土地所有者や、忙しくて管理に時間をかけられない土地所有者にとって、管理委託は非常に便利な選択肢です。管理委託料はかかりますが、手間をかけずに安定した収入を得られるため、多くの土地所有者が利用しています。

3. コインパーキング投資のデメリット・リスク

初期費用が抑えられるコインパーキング投資には、住宅用地より税金が高かったり、ランニングコストがかかったりするデメリットもあります。

ここでは、コインパーキング投資のリスクや注意点を紹介します。

3-1. 節税対策になりにくい

住宅が立っている土地は住宅用地とみなされ、固定資産税や都市計画税において特定の軽減措置が適用されます。固定資産税の場合、住宅用地が200平方メートル以下であれば課税標準額が価格の6分の1に軽減されます。さらに200平方メートルを超える場合は、超えた部分の課税標準額は価格の3分の1です。

出典：総務省「固定資産税」

しかし、コインパーキングは住宅用地ではないため、軽減措置を受けることができません。これまで住宅用地として保有していた土地であれば、固定資産税や都市計画税の満額課税に伴い、税額が変わる可能性があることを念頭に置く必要があります。

出典：総務省「都市計画税」

3-2. ランニングコストがかかる

コインパーキング投資を始めると、ランニングコストが発生します。精算機やロック板、ゲートにかかる電気代や機械のメンテナンス費用が主なランニングコストです。さらに利用者の支払い方法に応じた決済手数料や清掃費、管理費、コールセンター費などが必要となる場合もあります。

土地だけを貸し出す「一括借り上げ方式」を選べば、ランニングコストは管理会社が負担するのが一般的です。ランニングコストや売上の変動などのデメリットを解消するには、「一括借り上げ方式」を選ぶのがおすすめです。

3-3. 好条件の土地を見つけにくい

土地を所有していない方がコインパーキング投資を始めるのであれば、土地選びから始める必要があります。コインパーキングの需要が高い土地は、下記の通りです。

投資を始める際に知っておきたい指標の1つに利回りがあります。利回りとは、投資金額に対する収益の割合です。投資の収益性を評価するさらに細かい指標として、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りは、諸費用を考慮せず、単純に1年間の収益を投資額で割った割合です。一方で実質利回りは、1年間の収益から1年間の諸費用を差し引いた額を投資額で割った割合を指します。実質利回りで考慮する諸費用には、固定資産税や都市計画税、設備のメンテナンス費などを含みます。表面利回りと実質利回りの計算方法は、下記の通りです。

投資の判断には表面利回りではなく、実質利回りが重要です。コインパーキング投資の実質利回りの平均は、約4％と言われています。

さらにコインパーキング投資では、駐車場の稼働率も考慮する必要があります。コインパーキングの稼働率は周辺環境によって大きく異なります。利用者数が多いエリアでも24時間満車が続く状態は難しいため、シミュレーションをする際には注意が必要です。

5. コインパーキング投資を成功させるための重要なポイント

コインパーキング投資で安定した収益を上げるためには、立地調査、料金設定、利用しやすい駐車場づくり、集客・販促、そして信頼できる管理会社の選定が重要です。これらのポイントをしっかりと押さえることで、コインパーキング投資を成功に導くことができます。

5-1. 徹底的な立地調査：稼働率を左右する最重要ポイント

コインパーキング投資で成功するかどうかは、立地に大きく依存します。需要の高いエリアを選定し、稼働率を最大化することが収益性向上のカギとなります。以下のポイントを押さえて立地調査を行いましょう。

5-1-1. 周辺の交通量や人通りをチェック

駐車場の利用者は、車での移動が多いエリアや、人の往来が多い場所に集中します。そのため、開業予定地周辺の交通量や人通りを事前に調査することが重要です。

例えば、主要道路沿いや交差点の近くは車の流れが多く、駐車場の利用率が高くなる傾向にあります。また、繁華街やオフィス街では、短時間利用のニーズが見込めます。

調査方法としては、以下のような手段が有効です。

• 平日・休日・時間帯ごとの交通量を確認する
• 徒歩で周辺を巡回し、人の流れを観察する
• 近隣住民や店舗のオーナーに聞き取り調査を行う

特に、通勤・通学路、商業エリア、住宅地の境界などは利用者が多く、駐車場の稼働率が高くなる可能性があります。

5-1-2. 競合となる駐車場の料金や状況を把握

立地が良くても、競合が多すぎるエリアでは価格競争が激しくなるため、収益が伸び悩む可能性があります。周辺のコインパーキングの料金や稼働率を事前にリサーチし、適正な料金設定を行いましょう。

調査すべきポイントは以下の通りです。

• 近隣の駐車場の時間料金・最大料金の相場
• 稼働率が高い駐車場と低い駐車場の違い
• 駐車場の設計（ロック板の有無、ゲート式、平面・立体など）

競合が少ないエリアでは高単価設定が可能ですが、競合が多い場合は、付加価値（清潔さ、広さ、予約システムの導入など）を提供することで差別化を図る必要があります。

5-1-3. 商業施設、駅、病院など、駐車場ニーズの高い施設の周辺を検討

駐車場の需要は、近隣施設の種類によって大きく変動します。特に、以下の施設の周辺は駐車場の利用率が高くなる傾向があります。

• 商業施設・ショッピングモール（買い物客が短時間利用）
• 駅やバスターミナル（通勤・通学のパーク＆ライド需要）
• 病院・クリニック（長時間利用が多い）
• イベント会場・観光地（週末・祝日の利用率が高い）

例えば、駅前でのパーキング経営は通勤者の長時間利用が見込めるため、1日最大料金の設定が有効です。一方で、繁華街では短時間利用が多く、時間単価を高めに設定する方が収益性が向上します。

5-2. 適切な料金設定：周辺相場と利用者のニーズを考慮

料金設定は、収益性に直結する重要なポイントです。周辺の競合と比較しながら、ターゲット層に合わせた料金体系を設定することが求められます。

5-2-1. 時間帯による料金変動の導入

コインパーキングの利用パターンは、時間帯によって異なります。昼間と夜間で異なる料金設定をすることで、稼働率を最大化できます。

• 昼間（8:00～18:00）：高めの料金設定（例：30分300円）
• 夜間（18:00～8:00）：割安な料金設定（例：60分100円、夜間最大500円）

特にオフィス街では、夜間の駐車場利用が少ないため、割安な料金設定で長時間駐車を促進するのが有効です。

5-2-2. 最大料金の設定

1日最大料金の設定は、長時間利用者にとって魅力的です。例えば、駅周辺のパーキングでは「1日最大1,500円」のように設定することで、通勤者の利用を促進できます。

例えば、1日の最大料金を設定することで、利用者は安心して長時間駐車することができます。これにより、利用者の満足度が向上し、リピート率が高まります。

5-2-3. 周辺の競合の料金を意識した価格設定

競合の駐車場と料金が大きく乖離すると、利用者が他の駐車場を選んでしまう可能性があります。そのため、周辺相場を把握し、適正価格を設定することが重要です。

例えば、周辺の駐車場が「30分200円」で運営している場合、自社の料金を「30分300円」に設定すると割高に感じられます。逆に言えば、競合駐車場の料金が1時間300円の場合、自社の駐車場を1時間200円に設定することで、利用者を引き寄せることができます。

5-3. 利用しやすい駐車場づくり：広さ、看板、清潔さ

駐車場の利用率を上げるためには、停めやすく、分かりやすく、清潔な環境を整えることが大切です。

• 駐車スペースの幅を広めに確保し、停めやすさを向上
• 看板や案内表示を目立つ場所に設置し、初めての利用者でも迷わないようにする
• 定期的な清掃を行い、ゴミや汚れのない環境を維持

例えば、夜間でも見やすいLED照明付きの看板を設置することで、通行中のドライバーに駐車場の存在をアピールできます。

5-4. 集客・販促：看板の設置場所やインターネットでの情報発信

駐車場の存在を知ってもらうことが、利用率向上の第一歩です。効果的な集客施策を実施しましょう。

• 主要道路沿いや交差点に大きな看板を設置する
• Googleマップや駐車場検索サイトに登録し、オンラインでの認知度を向上
• 近隣店舗と提携し、駐車場の割引サービスを提供

特に、スマホで駐車場を探す人が増えているため、インターネットでの情報発信が集客に大きく貢献します。

まとめ

コインパーキング投資は、マンションやアパート投資と比較して初期費用を抑えられるほか、事業の始めから終わりまでスムーズにできるというメリットがあります。狭小地やいびつな形の土地でも駐車スペースさえあれば土地を活用できるため、自宅の敷地の一部を活用したいという方にもおすすめの活用方法です。

コインパーキング投資を成功させるには、駅近くや商店街、観光地周辺など利用者が多く見込まれる場所を選ぶことがポイントです。需要が少ない時間帯は価格を下げるなど、柔軟に料金設定することで利用してもらいやすくなります。

タイムパーキングは豊富な経験と実績で、全面的に駐車場経営をサポートします。
コインパーキング投資にお悩みの方は、ぜひ一度タイムパーキングにご相談ください。