駐車場にアスファルトを敷くと固定資産税が上がる？税金の種類を解説

駐車場経営者は、自分の経営する駐車場の種類や規模を理解し、適切に税務処理を行う必要があります。

たとえば、アスファルト敷設によって固定資産税が増加するかどうかは、敷設コストや土地の利用状況によって異なります。また、償却資産の課税基準額が150万円未満の場合、非課税となるため、必ずしもすべてのケースで税額が上がるわけではありません。

当記事では、駐車場経営者に向けて、駐車場にアスファルトを敷くと固定資産税が上がるのかどうかや、駐車場経営に関わる税金の種類について解説します。

駐車場経営には、固定資産税だけでなく、さまざまな税金がかかります。たとえば、利益をあげた場合は所得税・住民税が課税されます。以下では、駐車場経営で発生する税金の種類について紹介します。

固定資産税は、毎年1月1日現在の土地や建物などの固定資産の所有者に対して課される地方税です。

固定資産税の税金の計算には、固定資産税評価額が用いられます。固定資産税評価額は一般的に公示価格の約70％が基準であり、具体的な計算式は「固定資産税額＝課税標準額（固定資産税評価額をもとに算出する価格）×税率（1.4％）」です。

固定資産税には、その金額を超えたらはじめて課税となる「免税点」が設定されています。駐車場経営におけるフェンスやアスファルト舗装などの償却資産は、免税点が150万円なので、課税標準額が150万円未満であれば非課税です。

都市計画税とは、毎年1月1日現在の都市計画法に基づく都市計画区域内の、市街化区域に位置する土地や家屋の所有者に対して課税される税金です。駐車場経営の場合も、都市計画税の対象となり得ます。

都市計画税は、固定資産税評価額を基に計算され、最高税率は0.3％です。都市計画税の計算方法は、「都市計画税＝課税標準額×税率（最高0.3％）」となり、通常、固定資産税と一緒に納税されます。

なお、固定資産税が免除される土地や家屋に対しては、都市計画税も非課税です。

消費税とは、商品やサービスの販売・提供に対して課税される税金で、現在の税率は10％です。消費者が負担し、事業者が納付します。

駐車場経営において、消費税の課税対象かどうかは、施設提供の仕方により異なります。たとえば、アスファルト舗装された駐車場を貸す場合や管理委託方式の駐車場は課税取引となり、消費税が適用されます。しかし、単に土地を貸す場合は非課税取引です。

消費税の計算は「消費税＝課税取引額×税率（10％）」で行われますが、課税事業者かどうかによって納税義務が異なります。課税売上高が基準期間に1,000万円を超える事業者のみが納税義務を負います。駐車場経営での収入を含めた課税売上高が1,000万円以下の場合、消費税の納税義務は発生しません。

所得税と住民税は、個人の所得に基づいて国や地方自治体が課税する税金です。

所得税は1年間（1月1日から12月31日）の全収入から必要経費を差し引いた後の所得に対して課税され、税率は課税所得によって異なります。税率は累進課税制度に基づいており、所得が多ければ多いほど高い税率が適用されます。

住民税は、前年の所得を基に計算され、総合課税方式で不動産所得、給与所得、事業所得、雑所得などの総所得に対して一律の税率が適用されます。通常、住民税の税率は10％です。

駐車場経営に関連する所得は、経営形態によって不動産所得、事業所得、または雑所得のいずれかに分類されます。

引用：国税庁「法第26条《不動産所得》関係」引用日2023/12/10

たとえば、月極駐車場や一括借り上げ方式の駐車場は不動産所得に、管理委託方式で運営する駐車場は事業所得または雑所得に分類されることがあります。基本的には、税理士に判断してもらい、適切な会計処理を行うことが大切です。

事業税は、事業を営む個人や法人に対して課される都道府県税で、駐車場経営もその対象になり得ます。

駐車場の事業税課税は、施設の種類や規模に応じて異なります。たとえば、建築物や機械設備を備えた駐車場（コインパーキングなど）は台数に関係なく課税対象です。一方で、月極駐車場や青空駐車場などは、駐車可能台数が10台以上の場合に課税対象となります。

個人事業主に関する事業税の計算式は「事業税＝（総収入金額-必要経費-事業主控除額（290万円））×税率」であり、標準税率は一般的に（第1種事業の場合）5％です。290万円の事業主控除が適用されるため、小規模な駐車場経営では事業税が課されないこともあります。

事業税は所得税の確定申告時に一緒に申告するのが通常で、課税対象の事業主には都道府県から納税通知書が送付されます。

駐車場にアスファルトを敷くと、固定資産税（償却資産税）の対象になる場合があります。

具体的には、アスファルトは土地や建物以外の事業用資産、すなわち償却資産として分類され、これに対して固定資産税の一種である償却資産税が課税される可能性があります。この税は、課税標準額の1.4％の税率で計算されますが、課税標準額が150万円に満たない場合は非課税となります。

砂利を敷いた駐車場と比較すると、土地の固定資産税評価額自体は立地や地目に基づくため、砂利敷とアスファルト敷で変わることはありません。しかし、アスファルトを敷く行為は、駐車場に対する価値の向上とみなされ、その結果として償却資産税の対象となる可能性が生じます。

駐車場経営者は、アスファルト敷設による固定資産税（償却資産税）の影響を理解し、工事費用が150万円を超えるかどうかに、注意する必要があります。

アパート経営者が隣接する駐車場をアパートの住民用として一体利用する場合、固定資産税・都市計画税における住宅用地の特例措置を受けられる可能性が高いです。

通常、アパートと駐車場が別の土地として登記されている場合、それぞれに固定資産税が課税されます。アパート用地は通常、低い税率で課税されるのに対し、駐車場用地は標準的な税率で課税されます（住宅用地は、課税標準額を算出する際に、小規模住宅用地・一般住宅用地の区分ごとに定められた特例率を価格に乗じるため）。住宅用地の特例措置が認められれば、結果的にアパートと駐車場の土地全体に対して低い税率が適用され、固定資産税の負担を軽減することが可能です。

一体利用の申請をするためには、固定資産税の住宅用地等申告書を税務所などから入手し、アパートと駐車場が一体として利用されていることを明記して提出する必要があります。

アスファルトを敷くことにより、駐車場の土地が相続税の節税対策となる場合があります。これは、アスファルトが構築物とみなされ、駐車場が貸付事業用の宅地における小規模宅地の減額特例の適用を受けられるためです。

具体的には、貸駐車場を運営する場合、その土地は小規模宅地の減額特例の対象になり得ます。この特例では、200平方メートルまでの土地の評価が50％減額されます。アスファルトが敷かれている土地は、構築物の敷地として利用されていると認められやすい傾向です。一方で、砂利敷きの場合は、構築物としての認定が難しいケースもあり、減額特例の対象にならない場合もあります。

相続税の観点から考えると、アスファルトを敷くことは駐車場経営を行っていることを明確に示し、小規模宅地の特例を適用させるための効果的な手段となるでしょう。

駐車場経営においてアスファルト舗装を検討する際は、工事費用が150万円を超えるかどうかを確認する必要があります。150万円を超える場合は償却資産税の課税対象となり、超えない場合は課税されないため、駐車場経営において重要な判断基準となるでしょう。

また、アパートと駐車場が隣接し、駐車場がアパート住民に主に利用されている場合、一体利用として申請し、それが認められれば、駐車場も住宅用地の特例の適用を受けられます。駐車場に関する税金には、さまざまなポイントがあるので、不安な場合は税理士などの専門家に相談しましょう。