更地の固定資産税を安くする方法とは？賢い土地活用の方法や注意点も解説

家や建物を建てていない土地、いわゆる「更地」の固定資産税は、想像以上に高額なことをご存知でしょうか？
実は、住宅用地の固定資産税の約6倍もの負担を強いられるケースもあり、所有者にとって大きな頭痛の種となっています。

「まさかそんなに高額なわけないでしょ？」と半信半疑の方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、これは決して誇張ではありません。更地と住宅用地の固定資産税の具体的な差額を知れば、その深刻さを実感いただけるでしょう。

さらに、固定資産税は毎年支払う必要があり、長期間放置すればするほど、家計への負担は膨らんでいきます。

そこで今回は、更地の固定資産税を賢く節約する方法を徹底解説します。
更地を有効活用して、固定資産税の負担を軽減し、土地の価値を高める秘訣をわかりやすくお伝えしていきます。

更地の固定資産税が高い理由

更地の固定資産税が高い理由は、住宅用地と比べて税負担が重くなる「非住宅用地」として扱われるためです。

1. 固定資産税とは？

固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している土地や家屋などの「固定資産」に対して、その価値に応じて課される税金です。
納税者は、固定資産の所在する市町村に納めます。ただし、東京23区内の場合は、納税先が東京都となります。

2. なぜ更地の固定資産税が高いのか？

更地は「宅地」に分類されますが、住宅用地と非住宅用地に分けられ、更地は非住宅用地に該当します。
住宅用地は、居住を目的とした建物が存在する土地を指し、非住宅用地はそれ以外の宅地を指します。

住宅用地には、以下のような特例措置があります。

• 小規模用宅地特例：住宅1戸につき200㎡までの土地は、固定資産税評価額の1/6で評価されます。
• 一般住宅用地特例：小規模用宅地以外の住宅用地は、固定資産税評価額の1/3で評価されます。

一方、更地などの非住宅用地にはこれらの特例措置が適用されないため、住宅用地よりも固定資産税が高くなるのです。

3. 固定資産税の評価額とは？

固定資産税の税額は、固定資産税評価額に税率（1.4％）を乗じた額で算出されます。
固定資産税評価額は、正常な価格で売買できる価格（時価）を基準に、固定資産評価基準に基づいて算定されます。

更地と建物の場合の固定資産税の具体的な差額

更地と建物がある場合の固定資産税は、大きく異なる場合があります。
ここでは、具体的な差額と、知っておくべきポイントをわかりやすく解説します。

1. 固定資産税の計算方法

固定資産税は、以下の式で計算されます。

課税標準額は、固定資産評価額を基準に算出されます。
固定資産評価額は、3年に1度見直されます。詳細は、固定資産課税台帳や課税明細書で確認できます。

標準税率は、原則1.4%ですが、自治体によって異なる場合があります。

2. 更地と建物の場合の比較

具体的な差額を比較してみましょう。

例：

• 土地の評価額：3,500万円
• 建物の評価額：1,500万円
• 敷地面積：150㎡（小規模住宅用地）

建物がある場合

土地の固定資産税：3,500万円 × 1/6 × 1.4% = 8.1万円
建物の固定資産税：1,500万円 × 1.4% = 21万円

合計：8.1万円 + 21万円 = 29.1万円

更地の場合

土地の固定資産税：3,500万円 × 1.4% = 49万円
建物の固定資産税：なし

上記のように、建物がある場合と比べて、更地の方が固定資産税が19.9万円高くなります。
これは、更地に住宅用地の特例措置が適用されないためです。

更地の固定資産税を安くする方法

更地の固定資産税は、住宅用地に比べて高額に設定されています。
しかし、いくつかの方法を講じることで、負担を軽減することが可能です。

1. 住宅を建てる

更地に住宅を建てることで、固定資産税を大幅に節約できます。
これは、住宅用地には先程ご紹介した小規模用宅地特例や一般住宅用地特例といった税制優遇措置が適用されるためです。

例えば、300㎡の更地に住宅を建てた場合、土地全体の評価額が3分の1になるため、固定資産税が大幅に軽減されます。

2. 共同住宅を建てる

住宅ほどではありませんが、共同住宅を建てる場合も固定資産税を節約できます。
共同住宅用地特例という税制優遇措置が適用され、居住部分の割合に応じて評価額が軽減されます。

下に掲げる家屋以外の家屋

• 居住部分の割合が1/4以上1/2未満の場合：評価額の0.5%減額
• 居住部分の割合が1/2以上の場合：評価額の1.0%減額

地上階数5以上を有する耐火建築物である家屋

• 居住部分の割合が1/4以上1/2未満の場合：評価額の0.5%減額
• 居住部分の割合が1/2以上3/4未満の場合：評価額の0.8%減額
• 居住部分の割合が3/4以上の場合：評価額の1.0%減額

※居住部分の割合＝居住部分の床面積 ÷ 家屋の総床面積で計算

3. 取り壊しは1月1日以降、竣工は翌年1月1日までに

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
このため、更地にある建物を1月1日以降に解体し、翌年1月1日までに新しい住宅や共同住宅を完成させることで、特例の適用を受けることができます。

ただし、この方法を利用するには、建築期間に注意が必要です。
1月1日までに完成できるように、余裕を持ったスケジュールで工事を進めましょう。

更地の賢い活用方法

所有している土地が、何年も使われずに放置されていませんか？
固定資産税の支払いだけが重荷になっている…そんな方におすすめなのが、土地の活用方法を見直すことです。

1. 住宅や賃貸アパートで節税する

建物を建てることで、固定資産税の特例を受けられる場合があります。
一般的な住宅だけでなく、アパートなどの共同住宅も対象となり、戸数が多いほど節税効果が大きくなります。

例えば、5戸建てのアパートであれば、1000㎡まで特例の適用を受けることが可能となり、土地の課税標準が大幅に減額されます。

2. 農地に転用して固定資産税を下げる

農地は宅地よりも固定資産税評価額が低く設定されているため、農地転用することで税金を軽減できます。
ただし、再度宅地に戻す手続きは複雑で、時間がかかる場合がある点に注意が必要です。

また、市街地にある土地の場合は、農地にしても宅地並みの課税を受けるケースもあるので、事前に確認が必要です。

3. 駐車場経営で収益を上げながら税対策

土地を駐車場として活用する場合、特例の適用は受けられませんが、駐車場経営で得た収益を固定資産税の納税資金に充てることで、結果的に税負担を軽減することができます。

さらに、駐車場と併設してアパートを経営する場合には、一体の土地として特例の適用を受けられる可能性があり、駐車場部分の土地も固定資産税の減額対象となります。

4. 売却して固定資産税の支払いから解放

どうしても活用方法が見つからない場合は、土地を売却してしまうのも一つの方法です。
売却すれば固定資産税の支払い義務がなくなり、売却益で過去の固定資産税を支払うこともできます。

5. 無償譲渡・寄付で社会貢献

買い手が付かない土地であっても、無償譲渡や寄付という選択肢があります。
意外と「タダなら貰いたい」という人は多く、無償譲渡できれば固定資産税の支払いから解放されます。

また、慈善団体などに寄付することで、社会貢献にもつながります。

更地の固定資産税の落とし穴：知っておくべき3つの注意点

所有している土地が更地のまま放置されていると、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性があります。
ここでは、更地の固定資産税に関する3つの注意点をご紹介します。

1. 更地だからといって固定資産税が安いとは限らない

更地の場合、住宅用地の特例が適用されず、土地の評価額に基づいて固定資産税が課税されます。
そのため、建物のあった土地よりも固定資産税が高くなるケースが多くあります。

固定資産税を安くするには、住宅や共同住宅を建てることで特例の適用を受けられるようにするのが有効です。
また、自治体によっては、生活困窮などの理由で固定資産税の減免措置を設けている場合がありますので、該当する場合は相談してみるのも良いでしょう。

2. 特定空き家認定で固定資産税が3～4倍に跳ね上がる

建物が倒壊の危険があったり、動物が住み着いたりしているなど、危険な状態にある空き家は「特定空き家」に認定されます。
特定空き家に認定されると、自治体から改善命令が出され、命令に従わない場合は、土地の固定資産税が3～4倍にまで跳ね上がります。

特定空き家認定を避けるためには、定期的に建物の状態を確認し、必要に応じて修繕を行うことが重要です。また、空き家を放置しないように、賃貸に出したり、売却したりすることも有効です。

3. 滞納すると延滞金で痛い出費

固定資産税は、指定された納期までに納付する必要があります。
納期を過ぎると延滞金が発生し、滞納期間が長くなるほど金額も増えていきます。

延滞金は、本来支払うべき固定資産税に加えて発生する追加費用なので、大きな負担となります。
納期を守るのはもちろん、もし納付が困難な場合は、早めに自治体に相談し、延滞金の発生を抑える対策を講じることが大切です。

まとめ

更地の固定資産税は、住宅用地の約6倍と高額なため、所有者にとって大きな負担となります。
しかし、今回ご紹介した方法を実践することで、更地の固定資産税を大幅に節約し、土地を有効活用することができます。

住宅を建てたり、農地に転用したり、駐車場を経営したりと、更地の有効活用方法は様々です。
それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるため、ご自身の状況や土地の特性に合わせて、最適な方法を選択することが重要です。

今回ご紹介した方法を参考に、自分に合った方法を見つけて、賢く節約し、土地を活かすチャンスに変えましょう。

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更地の活用に悩んでいる場合は、ぜひタイムパーキングにご相談ください。