土地活用でよくある失敗例をご紹介！成功するためのポイントも解説

眠っている土地を有効活用して、安定的な収益を得たい！ と考える人は近年増えています。
しかし、適切な準備や計画なしに進めると、思わぬ落とし穴にはまり、失敗してしまう可能性もあります。

この記事では、土地活用でよくある失敗例を種類別に紹介します。
さらに、土地活用を成功させるための5つのポイントもご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用とは？

土地活用とは、単に土地を有効活用するだけでなく、「所有している土地を最大限に活かし、利益を生み出す資産へと変貌させること」です。

空き地や遊休地など、本来は何も生み出していない土地を、アパートやマンション、商業施設、駐車場などに活用することで、安定的な収益を得られるようにします。

さらに、相続税や固定資産税などの節税対策としても有効です。
土地の形状や立地条件は様々ですが、広大な土地から、限られたスペースしかない狭小地まで、それぞれの土地に合った最適な活用方法が存在します。

土地活用でよくある失敗例5選

土地活用は、所有する土地を有効活用し、収益を得る魅力的な方法です。
しかし、適切な準備や計画なしに進めると、思わぬ落とし穴にはまり、失敗してしまう可能性があります。

ここでは、土地活用でよくある失敗例を5つご紹介します。

1. 自己資金不足：甘い見通しは禁物

土地活用には、建築費や諸経費など、初期費用がかかります。
自己資金が不足していると、借入金に頼らざるを得なくなり、返済負担が大きくなります。

さらに、空室リスクや金利上昇リスクにも備える必要があり、資金繰りが悪化してしまう可能性があります。

土地活用を成功させるためには、投資額の30％程度の自己資金を確保しておくことが理想です。

2. 節税効果への過剰な期待：節税はあくまでも副次的効果

土地活用には、相続税や固定資産税などの節税効果が期待できます。
しかし、節税効果を目的とした土地活用は、失敗のリスクが高いと言えます。

節税効果を得るためには、一定の条件を満たす必要があります。
また、節税効果よりも収益性を重視しないと、十分な収益を得られない可能性があります。

土地活用を考える際は、節税効果はあくまでも副次的効果と捉え、収益性を最優先に検討することが重要です。

3. 地域ニーズの無視：ニーズが見えない商品は売れない

どんなに魅力的な物件を建設しても、地域のニーズに合致していなければ、入居者確保は困難です。
賃貸物件であれば、立地条件や周辺環境、競合物件の情報収集を行い、市場動向を把握することが重要です。

例えば、ファミリー層が多い地域にワンルームマンションを建設しても、入居率は低くなってしまう可能性があります。

4. 利回り最優先の罠：高すぎる目標はいつか転ぶ

土地活用の収益性を高めるためには、利回りを意識することは重要です。
しかし、利回りばかりを追求すると、無理な計画を立ててしまう可能性があります。

例えば、建築費を抑えるために質を落としたり、空室リスクを無視した家賃設定をしたりすると、結果的に収益が低下してしまう可能性があります。

5. 相見積もり取得の怠り：見積もりは慎重に比較検討

土地活用には、建築費や諸経費など、様々な費用がかかります。
複数の業者から相見積もりを取得し、価格や内容を比較検討することが重要です。

見積もりによっては、明らかに不当な価格設定をしているケースもあります。
複数の業者から見積もりを取得し、内容をよく確認することで、無駄な費用を抑えることができます。

賃貸経営でよくある失敗例

賃貸経営は、土地を有効活用し、安定的な収益を得る魅力的な方法です。
しかし、適切な準備や計画なしに進めると、様々な落とし穴にはまり、失敗してしまう可能性があります。

ここでは、賃貸経営でよくある失敗例を6つご紹介します。

1. 選択肢を狭める思い込み：最適な方法は一つだけではない

土地活用というと、アパート経営だけが頭に浮かぶ方も多いのではないでしょうか？
しかし、賃貸経営には、アパート以外にも様々な選択肢があります。

例えば、老人ホーム、保育園、賃貸マンション、オフィスビル、ビジネスホテル、コンビニ、ロードサイド型店舗など、土地の形状や立地条件に合った最適な活用方法を選択することが重要です。

例えば、店舗やオフィスビルに適した立地でアパートを建ててしまうと、収益性が低くなってしまう可能性があります。

2. 賃料だけで判断する浅はかさ：リスクも見据えた慎重な選択を

一棟貸しの場合、賃料だけでテナントを選んでしまうのは非常に危険です。
テナントが撤退した場合、次のテナントを見つけるのは容易ではなく、空室リスクが高まります。

また、やたらと賃料の高いテナントは、無理をしている可能性があり、早期に撤退してしまうリスクも高くなります。
テナントを選ぶ際には、賃料だけでなく、実績、会社の経営状況、退去リスクなどを総合的に判断することが重要です。

3. サブリースの甘い罠：家賃下落の可能性は常に存在する

サブリースは、空室リスクを回避できる便利な制度として知られています。
しかし、空室が発生すれば、いずれ家賃は下がります。

サブリース会社から賃料減額交渉が行われるのが一般的であり、結果的に空室リスクを完全に回避することはできません。

サブリースを利用する前に、サブリース料や解約条件をしっかりと確認し、サブリースをしなくても良いような立地で土地活用を行うことが重要です。

4. 2階以上の店舗区画：需要とコストのバランスを考慮する

店舗区画は、1階が最も賃貸需要が高く、2階以上になると需要が大きく低下します。
よほど良い立地でない限り2階以上の店舗区画は、テナントを見つけることが困難となり、空室リスクが高くなります。

また、2階に店舗を誘致するためには、直通エスカレーターなどの設置が必要となり、余計なコストがかかることも多いです。

店舗区画を設ける場合は、1階のみに留めることを基本とし、どうしても2階以上に設ける必要がある場合は、十分な需要が見込めるかどうかを慎重に検討する必要があります。

5. 原状回復トラブル：事前に明確なルールを設ける

事業系の賃貸借契約では、入居時にテナントが行う工事をめぐり、原状回復トラブルが発生することがよくあります。
例えば、飲食店の場合、床に配水用の穴をあけるような工事を要求してくるケースがあります。

このような工事は、原状回復が困難となるため、事前に原状回復の対象となる範囲を明確に定めておくことが重要です。
また、借主と工事内容について十分に話し合い、合意を得た上で契約を締結する必要があります。

6. 収益性を無視した規模の追求：建物の大きさは慎重に検討する

狭い土地に無理に大きな建物を建てると、入居率が低くなり、収益性が悪化してしまう可能性があります。
例えば、エレベーターなしで5階以上の賃貸マンションを建てると、高層階の入居者を獲得することが難しくなります。

建物規模を決める際には、容積率を最大限に活用することよりも、実際にどのくらいの入居者が見込めるのかを慎重に検討することが重要です。
また、周辺環境や競合物件なども考慮し、最適な建物の規模を決定する必要があります。

太陽光発電でよくある失敗例

太陽光発電は、土地を有効活用し、環境に貢献しながら収益を得る魅力的な方法です。
しかし、適切な準備や計画なしに進めると、様々な問題に直面し、失敗してしまう可能性があります。

ここでは、太陽光発電でよくある失敗例を3つご紹介します。

1. 過去の成功事例に惑わされない：最新の情報に基づいた判断を

太陽光発電の収益性は、年々低下しています。
かつては高額な買取価格で売電できたとしても、現在では買取価格は大幅に引き下げられており、過去の成功事例は参考にならない可能性があります。

太陽光発電を始める前に、最新の買取価格や制度を確認し、十分な収益シミュレーションを行うことが重要です。

2. 甘い収益シミュレーションに注意：現実的な計画を立てる

太陽光発電事業者は、自社の利益を優先するため、実際の収益よりも高めに設定したシミュレーションを提示することがあります。

シミュレーション結果を鵜呑みにせず、自分でシミュレーションを行い、収益性を検証することが重要です。
また、固定資産税やメンテナンス費用、将来の撤去費用なども考慮し、現実的な計画を立てる必要があります。

3. 撤去費用を見逃した将来へのリスク：長期的な視点で検討する

太陽光発電パネルの寿命は約20年と言われており、将来的には撤去が必要になります。
撤去費用は数百万～数千万円程度と高額であり、事前に十分な貯蓄が必要となります。

また、撤去後の土地の利用方法も検討しておく必要があります。
太陽光発電を始める前に、長期的な視点に立って、撤去費用や土地の利用方法などを慎重に検討することが重要です。

駐車場経営でよくある失敗例

駐車場経営は、土地を有効活用し、安定的な収益を得る魅力的な方法です。
しかし、適切な準備や計画なしに進めると、様々な落とし穴にはまり、失敗してしまう可能性があります。

ここでは、駐車場経営でよくある失敗例を3つご紹介します。

1. 自営へのこだわり：リスクを理解した慎重な判断を

駐車場経営は、自営で行うと最も収益性の高い方法です。
しかし、よほど駐車場に適した立地でない限り、最初から自営で成功するのは難しいのが現実です。

特に、駐車場経営の経験がない場合は、最初は運営会社に賃貸し、駐車場の存在を認知させてから、自営に切り替える方が無難です。

2. 甘いシミュレーションへの落とし穴：現実的な収益計画の重要性

駐車場経営の収益性は、交通量、道路幅員、視認性、形状など、様々な要素によって大きく左右されます。

運営会社が提示してきたシミュレーションはあくまでも目安であり、実際にやってみると、想定よりも収益が低いことも少なくありません。

シミュレーションに頼りすぎず、独自の調査や分析に基づいて、現実的な収益計画を立てることが重要です。

3. 税金増加の落とし穴：事前にしっかりと確認する

戸建てやアパートなどの住宅を駐車場にすると、住宅用地の軽減措置がなくなり、土地の固定資産税が上がる可能性があります。

また、複数の筆（土地の単位）からなる土地で、道路に面していない筆を含む土地で駐車場経営を行うと、土地が一体利用されたものとして、無道路地の筆の固定資産税が上がるケースもあります。

駐車場経営を始める前に、土地の状況や税金に関する情報をしっかりと確認し、必要であれば税理士に相談することをおすすめします。

土地活用を成功させる5つのポイント

土地活用で成功するためには、事前準備と計画性が非常に重要です。
ここでは、失敗を防ぎ、目標達成に繋がる5つのポイントをご紹介します。

1. 十分な自己資金を確保する

土地活用には、初期費用として土地購入費や建築費、諸経費などが発生します。
自己資金が少ない場合は、借入金に頼らざるを得なくなり、返済負担が大きくなるだけでなく、金利上昇リスクにも備える必要があります。

一般的には、投資額の30％以上の自己資金を準備しておくことが理想です。

2. 成功事例から学ぶ

土地活用には様々な方法があり、それぞれメリットとデメリットがあります。
成功事例を参考に、自身の土地に合った最適な活用方法を探しましょう。

ただし、成功事例を鵜呑みにするのではなく、立地条件や周辺環境、市場動向などを考慮し、現実的なシミュレーションを行うことが重要です。

3. 土地の特性を理解する

どんな土地でも、必ずしも土地活用の対象になるとは限りません。
日当たりや広さ、周辺環境などを考慮し、土地の特性に合った活用方法を選択することが重要です。

例えば、日当たりが悪い土地であれば、太陽光発電には向いていない可能性があります。

4. 収益シミュレーションを徹底する

土地活用の収益は、空室率、家賃収入、修繕費、管理費などの様々な要素によって左右されます。
業者任せにするのではなく、自分でシミュレーションを行い、収益性を検証しましょう。

楽観的な見積もりはせず、想定外の事態にも対応できるよう、十分な余裕を持った計画を立てることが重要です。

5. 専門家のアドバイスを活用する

土地活用は、法律や税務など、専門的な知識が必要となる分野です。
弁護士、税理士、不動産会社などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが不可欠です。

特に、初めて土地活用を行う場合は、経験豊富な専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

土地活用は、適切な準備と計画によって、安定的な収益を得ることが可能です。
今回ご紹介した5つの失敗例、そして成功のための5つのポイントを参考に、慎重に検討を進めていきましょう。

土地活用は、夢や希望を実現するための大きな力となります。専門家のアドバイスも活用しながら、あなたにとって最適な土地活用方法を見つけてください。

タイムパーキングなら豊富な経験と実績で、全面的に駐車場経営をサポートします。
土地活用に悩んでいる場合は、ぜひタイムパーキングにご相談ください。