田舎の駐車場経営は儲かる？メリット・デメリットや他の土地活用方法との比較もご紹介
広大な土地が広がる田舎は、駐車場経営を始めるのに魅力的な場所のように思えます。
しかし、都会とは異なる環境や需要を考慮せずに安易に始めると、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性もあります。
そこで今回は、田舎で駐車場経営を成功させるために知っておきたい5つのポイントをご紹介します。
田舎で駐車場経営を検討している方、失敗せずに成功させたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
田舎で駐車場経営を始める前に確認すべきポイント
失敗しない駐車場経営を始めるためには、まず確認しておくべきポイントがあります。
土地利用の規制と地目を確認する
田舎での土地活用にはどのような制限があるのか確認しましょう。
土地利用の制限には、地目による用途の制限と法令に基づく地域への開発行為の制限があります。
地目とは登記簿謄本に示される「田」「山林」などの土地の区分で、全部で23種類に分かれています。
地目は固定資産税の評価額に大きく影響します。（なお、土地の評価は実際の用途によって行われるため、登記簿上の地目と一致しない場合もあります。）
その土地がどのような地域に指定されているかは、自治体ごとの都市計画を確認することでわかります。
公表されているサイトがわからない場合は、直接役所に出向いて確認することもできます。
以下の法令に基づいて指定された地域では、自治体が定めた区域内での開発行為に都道府県知事の許可が必要となる場合があります。
- 農地法
- 宅地造成等規制法
- 都市緑地法
- 砂防三法（砂防法、地すべり等防止法、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律）
- 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律
- 生産緑地法
- 森林法
- 自然公園法
市街化調整区域に該当するか確認する
市街化調整区域に該当する場合は、建築許可や開発許可を取得するための手続きが必要になります。
市街化調整区域とは、都市計画法で定められた都市計画区域の一つで、市街化を抑制する地域です。
この区域で一定の開発行為を行うには、都道府県知事の許可が必要で、基本的に建物を建てることはできません。
しかし、駐車場経営は建物を必要としないため、市街化調整区域でも可能です。
ただし、土地活用の選択肢が限られるため、事前に確認しておくことが重要です。
農地で駐車場経営する場合は農地転用が必要
農地で駐車場経営をするには、農地転用が必要です。
転用が可能なのは第2種農地や第3種農地で、農用地区域内用地、甲種農地、第1種農地は原則として転用できません。
また、市街化区域と市街化調整区域の農地では手続きが異なります。
農地転用により地目が変わると、固定資産税が急増したり、受けていた特例措置が適用されなくなる可能性があります。
転用前に固定資産税や減免制度の要件を確認し、隠れた費用も考慮して利回りを計算し、本当に収益が見込めるかを慎重に検討しましょう。
また、地盤改良が必要な場合もあるため、全てのコストを見落とさずに見積もることが重要です。
田舎の土地で駐車場経営をするメリット
田舎の土地で駐車場経営をするメリットは以下の3つです。
少ない初期費用で安定収入を得られる
駐車場経営は、初期費用を抑えながら安定した収入を得られるという大きな魅力があります。
特に、月極駐車場は設備投資が不要なため、初期費用をほぼゼロで始めることができます。
コインパーキングの場合でも、アパート経営などに比べて必要な資金は少なく、初期費用を抑えることができます。さらに、業者への管理委託の割合を調整することで、管理の手間と収入のバランスを自由に設定できる点もメリットです。
他の土地活用への転用が容易
駐車場経営は、建物を建てる必要がないため、他の土地活用への転用も容易に行えます（立体駐車場を除く）。
月極駐車場の場合は、業者との管理契約解除から土地の返却まで1ヶ月程度、コインパーキングの場合は契約解除後すぐに転用が可能となるため、短期間での転用が可能です。
地方における土地活用においては、将来的な売却や他の土地活用への転換を視野に入れた「出口戦略」の重要性が高まっており、駐車場経営の容易な転用性は大きなメリットとなります。
狭い土地や不整形地でも有効活用できる
駐車場経営は、狭小地や不整形地でも始められる点が大きな利点です。
アパート経営などでは難しかった、住宅用地としては狭すぎる土地や、三角形やL字型などいびつな形状の土地であっても、駐車スペースさえ確保できれば、駐車場経営を始めることができます。
田舎の土地で駐車場経営するデメリット
田舎で駐車場経営を検討する際、魅力的な側面だけでなく、以下の3つの現実的な課題も理解しておくことが重要です。
厳しい収益性と立地への依存
駐車場経営は、立地条件に大きく左右されるという側面があります。
たとえ広い土地であっても、商業施設や住宅地から離れた場所では、利用者が少なく、収益化が難しい可能性があります。
さらに、駐車場経営は土地面積あたりの収益率が低いという課題もあります。
同じ土地であれば、アパートやマンション経営の方が高い収益を得られる可能性が高いです。
しかし、駐車場経営は初期費用が比較的少なく、更地のまま放置するよりも収益を上げやすいというメリットもあります。
固定資産税や都市計画税の支払いのみを目的とする場合は、有効な選択肢と言えるでしょう。
限定的な節税効果
駐車場経営は、土地に住宅を建てるわけではないため、固定資産税や都市計画税、相続税などの税制優遇を受けることができません。
節税対策を目的とした土地活用であれば、アパートやマンション経営の方が効果的です。
一方、駐車場経営は収益が年間20万円を超えると、所得税の申告が必要となります。
転用性の高さの裏にある注意点
駐車場経営は、建物を建てる必要がないため、将来的な土地の転用が容易というメリットがあります。
しかし、これは同時に、長期的な土地活用プランが定まっていない場合、経営状況が悪化した際に転用せざるを得ない状況にもなり得ることを意味します。
また、駐車場経営は、法令や条例に基づいた基準を満たす必要があり、設置場所によっては許可を得なければならない場合があります。
田舎でコインパーキング経営に最適な立地3選
田舎でコインパーキング経営を成功させるには、立地の選定が非常に重要です。
需要が見込める場所を選ぶことで、安定した収益を得ることができます。
郊外型ショッピングモールの近く
郊外型ショッピングモールは、広い駐車場を備えていることが多く、周辺にはコインパーキングが少ない傾向があります。
そのため、郊外型ショッピングモールの近くにコインパーキングを建設すれば、買い物客の利用を見込めます。
工場や倉庫の近く
近年、物流拠点の需要が高まっていることから、郊外や地方に工場や倉庫が建設されるケースが増えています。
工場や倉庫の従業員や来訪者は、駐車場を必要とするため、コインパーキングの需要が高まります。
観光地の近く
観光地は、特にシーズン中は駐車場の需要が高くなります。
名所旧跡や観光スポットの近くにコインパーキングを建設すれば、観光客の利用を見込めます。
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田舎の駐車場経営と8つの土地活用の比較
田舎で土地活用を検討する際、駐車場経営以外にも様々な選択肢があります。
それぞれの特徴と、駐車場経営との比較を以下にまとめました。
アパート
アパート経営は高収益を見込める土地活用法です。
田舎でアパートを経営する際は、どんな借り手がいるかをしっかり調査することが重要です。
駅から徒歩5分以内の立地であれば一定の需要が見込めます。
また、技能実習生や外国人労働者の入居が見込まれる地域では安定した経営が期待できます。
太陽光発電
太陽光発電のメリットは、集客が不要で立地に左右されず、手間がかからない点です。
駐車場経営と同様に減税効果はありませんが、リスクとリターンが低いといえます。
ただし、2020年度からFIT（固定価格買取制度）が新制度に移行し、将来の予測が難しい状況です。
戸建て賃貸住宅
戸建て賃貸住宅は多くの入居者を集める必要がなく、高い賃料が期待できます。
アパートよりも収益性が高い可能性がありますが、空室期間があると収入がゼロになるリスクがあります。
コンビニエンスストア
土地を貸す事業用定期借地契約では、店舗建設費などをコンビニ側が負担するため、土地を貸すだけで収入が得られます。
市街化調整区域の土地でも、地域住民の日用品店として開発許可が下りやすいです。
トランクルーム
トランクルームは、土地の立地があまり良くなくても利用できる可能性がある活用方法です。
もちろん、立地が良い場所の方が運搬が楽で利用者が増える傾向があります。
立地が悪い場所でトランクルームを運営する場合、賃料を低く設定したり、大型のトランクルームを複数設置するなどの工夫が求められます。
トランクルームの利回りは約20%と高めで、初期投資額が少ないため、投資初心者にとっては手堅いビジネスとなる可能性が高いです。
大きな利益を得るのは難しいかもしれませんが、安定した収益が見込めるでしょう。
資材置き場
資材置き場のメリットは、整地が不要で手間がかからない点です。
市街化調整区域や転用不可の農地でも活用可能で、利益は低いものの、固定資産税と都市計画税をカバーできる賃料設定が可能です。
民泊
2018年に合法化された民泊は、年間180日以内で運営が可能です。
海外旅行者の需要を取り込みやすいですが、コロナ禍以降は国内需要の取り込みも重要です。
人件費を抑え、自前で管理すれば大きな利益が期待できます。
季節に集中して観光客が訪れる土地では、その季節に合わせて営業することで採算が取れる可能性があります。
サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)
サービス付き高齢者向け住宅は、田舎の土地でも需要が見込める可能性が高いです。
このタイプの住宅は一通りの設備が整っているため、利用者にとっては価格が安くなる郊外の方が好まれることも多いです。
しかし、初期投資額が他の土地活用方法に比べて高くなる傾向があるため、経営者としての慎重な判断が求められます。
サービス付き高齢者向け住宅の利回りは6〜8%程度で、利回り自体は低めですが、投資額が大きいため、うまく活用すれば大きな利益を得ることが可能です。
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まとめ
田舎で駐車場経営を成功させるためには、立地選び、需要調査、収益性の計算、経営方法の選択、許可・届出の確認など、様々な要素を慎重に検討する必要があります。
しかし、事前にしっかりと準備をすれば、田舎ならではのメリットを活かして、安定した収益を得られる可能性も十分に秘めています。
この記事で紹介したポイントを参考に、ぜひあなたも田舎で駐車場経営を成功させてみてください。
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田舎の土地活用に悩んでいる場合は、ぜひタイムパーキングにご相談ください。
